+- Форум жителей ЖК Город Набережных (http://gorodnab.ru/forum)
+-- Форум: Общие форумы (http://gorodnab.ru/forum/forumdisplay.php?fid=3)
+--- Форум: ТСЖ, Управляющая компания и все вопросы связанные с ними (http://gorodnab.ru/forum/forumdisplay.php?fid=10)
+--- Тема: Тарифы на управление МКД (/showthread.php?tid=2948)
RE: Тарифы на управление МКД - GLV - 24-03-2015
(24-03-2015, 12:53)Марина Королёва Писал(а): нашла на сайте УК:Нужно узнать по каким вопросам принимает бухгалтерия в субботу.И нужны ли эти вопросы собственникам.
Бухгалтерия:
Прием жителей:
вторник с 9.00- до 13.00; с 14.00 -до 18.00
четверг с 9.00-до 13.00; с 14.00 - до 18.00
суббота с 9.00-до 13.00; с 14.00-до 17.00
Только НЕ БУХГАЛТЕРИЯ принимает))))
RE: Тарифы на управление МКД - Марина Королёва - 24-03-2015
GLV, таки в субботу сидит МЕНЕДЖЕР по работе с клиентами, а не бухгалтер))))
RE: Тарифы на управление МКД - GLV - 24-03-2015
(24-03-2015, 13:32)Марина Королёва Писал(а): GLV, таки в субботу сидит МЕНЕДЖЕР по работе с клиентами, а не бухгалтер))))Вот и разберемся , чего сидит и где бухгалтер. Вопросы...
RE: Тарифы на управление МКД - Nefedov_AA@bk.ru - 24-03-2015
Беглое прочтение Обоснования
Чисто по таблице и её содержанию:
1. Раздел II, п. 2
Вентиляция домов естественная, приточная.
Системы дымоудаления не предусмотрены (устанавливаются в многоэтажных до-мах для подпора воздуха на эвакуационных лестницах и предотвращения их задымления).
Если здесь и далее Я, может быть, заблуждаюсь – Извините, Поправьте.
Предложение: Систему дымоудаления исключить, указать тип вентиляции.
2. Раздел II, п. 4
Внутридомовое газовое оборудование отсутствует. Кухонные печи на электриче-стве. Газ к котельным наружный, обслуживание в стоимости обслуживания котельной.
Предложение: Упоминание о внутридомовом газовом оборудовании – исключить.
2. Раздел II, п. 5
Перечень работ по лифту (как и всё остальное) требует расшифровки и детализа-ции. Кто и Что с ним делает ежедневно???????? К нему лифтёр представлен, что ли?
2. Раздел III, п. 1
а) «Сухая уборка …» - заменить на «влажное подметание…».
Подметание предлагается – 2 раза в неделю, далее влажная уборка лестничных площадок и маршей – 8 раз в месяц… В те же дни, надо понимать перед мытьём – подме-тание?
Целесообразно оставить по минимальному Перечню: сухая уборка – раз в неделю, влажная – 2 раза в месяц. Чаще убирать не будут, не проконтролируешь, на практике вполне достаточно подметание еженедельно, мытьё – раз в месяц согласно вывешенному графику уборки подъезда (учитывая, что мести будут раз в месяц, мыть в лучшем случае 2 раза в год).
б) «Очистка систем защиты от грязи (металлических решёток, …) ежедневно - мно-го, особенно в тёплое время года. Расположены они перед входом в подъезд, везде обору-довано твёрдое тротуарное покрытие. Вот был бы чернозём или живая глина, … да и те грязноваты только после дождя.
Дать по минимальному перечню – раз в неделю.
2. Раздел III, п. 2
а) Судя по коэффициентам, все газоны утыканы «крышками люков колодцев и по-жарных гидрантов».
В 21 – домах (корп. 2,3) видел наружные пожарные гидранты в стенах цокольных этажей домов.
Как минимум уточнить, что чистить где эти крышки расположены и каковы трудо-затраты под эти 0,38.
Судя по уборке снега в текущем году, … … на крышки люков тем более никто об-ращать внимание не будет – это раз, второе – прилегающая территория должна отойти Химкам, а они должны быть расположены где-то там (дорога, тротуар, …)… …, а не на газоне…
б) Если дороги, … …, УК не переданы Застройщиком, … … планируются к пере-даче Химкам, то с какой площади будет осуществляться сдвигание?
Если посмотреть перечень общего имущества собственников за каждый дом, то там в конце указана площадь земельного участка ЖК ГН. Складываем приведённые ниже площади дорог, тротуаров, … … и странным образом получаем цифру площади участка.
Каким образом сдвигается снег в площади застройки – непонятно. Наверно поэто-му в договоре на тёплые паркинги была указано уборка снега с машиномест.
Учитывая плотность застройки убираемая площадь должна быть уменьшена при-мерно на половину (в том числе при расчётах уборки мусора и подметании тротуаров, уборке территории детских площадок, …).
Получается, что оплачивается уборка снега с крыш, да ещё и не существующего снега с площади застройки под крышами.
3. Раздел III, п. 3
а) В суе упоминаются «урны, установленные на территории общего имущества многоквартирного дома».
Хотелось бы увидеть этот Перечень общего имущества, но не в том виде, который вывешен на входе в ОКС, а описывающий реальный состав имущества (здесь – в части касающейся площади земельного участка). Опять таки – что передаётся Химкам?
б) Ниже упоминается «очистка металлической решётки и приямка – очистка раз в неделю». СТОП – а это не те ли «системы защиты от грязи (металлические решётки, …)», которые были упомянуты в п. 1 Раздела III?
И которые выше предлагается убирать ежедневно?
4. Раздел III, п. 4
а) Наружные пожарные лестницы … … подвергаются испытаниям раз в пять сто-ронними лет лицензированными организациями, особого ухода не требуют, ну раза 2 в год проверить, что их ещё не сдали на металлолом.
На фасадах домов, таких конструкций не видно…
Что понимается под ними здесь – как минимум не понятно. Многое из упомя-нутого по пожарке и приведённого ниже – тоже.
б) Лазы, проходы, выходы – что это такое?
в) Системы аварийного освещения – что это и где это?
В паркинге видел. В 21 паркинге питание к ним подведено, должны гореть посто-янно – не горят, пульт управления системами пожарной безопасности показывает пробле-му с аккумуляторами систем пожарной безопасности, есть подозрение, что аккумуляторы … … забыли установить… То есть в случае аварии из паркинга не выйдешь – аварийное освещение работать не будет.
г) Система пожаротушения – что это и где это?
Если это пару пожарных кранов в подвале домах имеющих кладовые помещения, то это собственность этих домов и должны оплачивать собственники кладовых помеще-ний… При этом:
– на шкафчиках нет ключиков от ящичков;
– в шкафчиках нет пожарных рукавов и раструбов;
– в расположенных под ними шкафчиках нет предусмотренных проектом углекис-лотных огнетушителей типа ОУ–5 … (кстати, того же самого нет и в шкафчиках паркин-гов).
Внутреннего противопожарного водопровода в большинстве домов нет, система пожаротушения установлена в паркинге, но её работоспособность, как и всего остального противопожарного оборудование паркинга под вопросом.
Это наверно уже вопрос прокуратуре – как объекты были сданы (кем-то приняты) с таким состоянием противопожарных систем.
д) Автоматическая противопожарная сигнализация лампочками моргает, но куда передаёт сигнал о пожаре – не признаётся. Хорошо если сработают датчика на площадке, можно будет услышать.
е) Противопожарное водоснабжение – вопрос требующий большой детализации. Что под ним понимать – внутренний противопожарный водопровод и жидкостная система пожаротушения – отсутствуют.
з) Средства противопожарной защиты – но это всё указанное до и после этого…
г) Противодымная защита – предусмотрена в паркингах, установлена, не работает, ... В домах её нет!!!!!!!!
Что планируют делать раз в год? Непонятно.
В эти сроки укладывается перекатка рукава внутреннего противопожарного водо-провода (не реже раза в год), остальное имеет другие сроки – нигде не упоминаемые огне-тушители – что-то раз в квартал, что-то раз в год; противопожарный водопровод – два ра-за в год, система АПС – не реже раза в квартал, ….
Туфта полнейшая… … перечислено не существующее, по существующему ничего регламентируемого законодательством не определено.
Не включено в тариф – поборы на будущий капитальный ремонт дома???
Итого (Всего) … … подогнано под непонятные, превышающие ценовые показатели Химок денежные единицы. Механизм подсчёта – от итоговой суммы – учредитель должен получить - …; гениальный директор - …; и так далее. А потом делим на непонятные долевые коэффициенты.
Предложения чуть позже – надо немного поработать.
Извините, что коротко.
RE: Тарифы на управление МКД - Марина Королёва - 24-03-2015
Nefedov_AA@bk.ru, а ведь точно..
Кстати одним из приложений договора обязан быть перечень общедомового имущества.
RE: Тарифы на управление МКД - Nefedov_AA@bk.ru - 24-03-2015
Для УК, особенно для главбуха предлагаемый ниже подход крайне неприятен, но он представляется правильным с точки зрения законодательства и объективности ценовых показателей.
УК говорит, что Постановлениями администраций определяются минимальные це-новые параметры стоимости услуг (работ). Представляется, что это немного не так:
– законодательством определяется минимальный перечень услуг (работ) для того, чтобы дом не рухнул сразу, чтобы ещё некоторое время постоял, помучился и в нём мож-но было жить;
– местными администрациями ограничиваются максимальные тарифы этого мини-мума. То есть, дешевле стоить может. Процедура понижения цены – конкурс (аукцион). Но так как у нас монополист от Застройщика – возможно только повышение цены.
Это тоже возможно, но надо обосновать увеличением объёмов услуг (работ) или их себестоимости.
О какой-то объективности можно говорить, если пойти по определяемому законо-дательством пути.
Может быть он приведёт к значительному увеличению стоимости услуг УК, кто знает. Но это увеличение будет понятным, обоснованным, вызванным объективными по-казателями.
Основа позиции УК - предлагается к обслуживанию (в нарушение законодатель-ства) весь обезличенный комплекс ЖК ГН.
Должно идти от противного этому: определяется стоимость обслуживания каждого дома в отдельности.
А далее – по решению жителей:
а) части складываются в единое целое и (по: совести, справедливости, честному, и т.д.) расходы делятся поровну между всеми,
б) каждый дом оплачивает свое, внося какую-то толику в содержание общего за весь ЖК ГН (охрана периметра, шлагбаумы на въезде/выезде, другое).
Отправной точкой в этом вопросе является п. 3 ПП РФ от 15.05.2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»:
«Управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартир-ного дома как самостоятельного объекта управления с учётом состава, конструк-тивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий распо-ложения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг, необ-ходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме…».
Звиняйте, громодяне, … другого не дано…
Ниже – более подробно почему не дано.
1. Пункт 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ определяет:
«В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого осуществляется управление; …».
В типовом Договоре управления УК такое приложение отсутствует. В ОКС УК вывесила его плохую имитацию, но остаются не определёнными:
– объекты управления, входящие в его состав субъекты управления, их качествен-ные и количественные параметры и характеристики;
– сфера ответственности и деятельности ООО «УК «Город Набережных» как в ча-сти касающейся управления и обслуживания указанного выше дома, так и других много-квартирных домов (таунхаусов).
Примерная форма описания состава и технического состояния общего имущества многоквартирного дома определена Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации № 411/пр от 31.07.2014 г. (приложение 1 к Приказу), но и она немного не конкретна…
Первое требования к УК должно быть – разработать Перечень каждого дома, … … соответственно перезаключить Договоры управления (заключить с несогласными с пред-ложенным ранее вариантом и не заключившими ранее).
Большого труда не требуется – паспорт дома Вам в помощь.
Труднее определить количественные параметры этого имущества, но работа дела-ется один раз на всю оставшуюся жизнь.
При этом особое умиление вызывает определение площади земельного участка, находящегося в этой самой общей собственности: каковы его границы, если этот участок никем и нигде не оформлен, должным образом не определён. Получается всё (начиная от отмостки дома) должна обслуживать местная власть, границы дома и долевой собственно-сти закончились…
2. Пункт 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ определяет:
«В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:... …
2) «Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в много-квартирном доме, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; …».
В типовом Договоре управления имеется прообраз этого приложения (приложение 1 к Договору), но отсутствие определяемого пунктом 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ прило-жения по составу общего имущества дома, приводит к тому, что в нём указаны не преду-смотренные проектом, фактически не существующие, но предлагаемые к содержанию инженерные системы (коммуникации):
– пожарная система (трубопроводы, система управления, насосная пожарная стан-ция, системы дымоудаления и подпора воздуха, системы оповещения);
– контрольно-измерительные приборы и системы автоматического управления (ав-томатические системы управления вентиляционными системами и приборами контроля СО);
– воронки внутреннего водотока, внутридомовая сеть дождевой и ливневой канализации;
– обслуживание не входящего в состав общего имущества собственников помеще-ний земельного участка с придомовой территорией и внутренними подъездными путями ЖК ГН;
– поливочные системы, другое.
3. п. 8 раздела III «Формирование и утверждение перечня услуг и работ по содер-жанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме» ПП РФ № 416 опреде-ляет:
«… 2). Перечень услуг и работ должен содержать объёмы, стоимость, перио-дичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; …».
п. 13 ПП РФ от 23.09.2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия инфор-мации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквар-тирными домами» определяет:
«Информация о стоимости работ (услуг) управляющей организации должна содержать:
а) описание содержания каждой работы (услуги) … …, указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ;
б) стоимость каждой работы (услуги) в расчёте на единицу измерения (на 1 кв. метр помещений в многоквартирном доме, на 1 пог. метр соответствующих инженер-ных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуще-ству многоквартирного дома, на 1 прибор учёта соответствующего коммунального ре-сурса и др.)».
Если бы был предоставлен расчёт стоимости услуг (работ) в соответствии с зако-нодательством, вопросы бы появились, но были бы простые, аргументированные и не-оспоримые ответы.
Например - стоимость сухой уборки подъезда должна быть определена не как два раза в неделю, стоимость на 1 кв. м общей площади – 1,06 и ничего не понятно – а сколько же это в итоге.
А на основе длинной строки в более сложной таблице:
Площадь общего имущества жителей в подъездах ___
Стоимость уборки 100 кв. м. - __________ (должна быть приведена с учётом нало-гов).
Норматив по уборке одним человеком __________
Периодичность уборки ______
Считаем площади за каждый дом, складываем, …
За рабочий день один в состоянии убирать ________ подъездов, с учётом перио-дичности их уборки на ______ домов (на 20 – 21 рабочий день в месяц) надо иметь ____ уборщиц, которым надо заплатить ______.
Доля отдельно взятого дома составляет _________
Теперь можно делить на площадь дома, а не всего ЖК ГН!!!! и говорить о платеже его отдельно взятого жителя.
За 4-5 часов дом обсчитать можно…
Хлопотно, муторно, но если чтить законодательство, то как Я понимаю другого не дано… … Кто на что учился (или за что взялся).
Кто работает в бюджетной сфере, подтвердит, что обоснование потребности в фи-нансах по всем позициям осуществляется примерно также (Я, слава богу наблюдаю это действо со стороны). Отдельные частники ещё скурпулёзнее считают.
Ориентир по расценкам – распоряжение Департамента жилищно-коммунального строительства и благоустройства г. Москвы от 12.12.2011 г. № 05-14-882/1 (думаю в обла-сти что-то похожее есть).
Непонимание между УК и жителями вызвано тем, что на основе Перечня мини-мального услуг и тарифов Химок (где те Химки, и где те Набережные и какая между ними физическая, экономическая, связь; имеется пока только административная) впаривается обоснование тарифа на управление … … микрорайоном.
Хотя, наверное, все и всё очень хорошо понимают, особенно УК и Застройщик… … по вопросу прихватизации крышных котельных и тарифов на отопление и горячую воду.
Что-то меня сегодня прорвало, порЯ заканчивать…
RE: Тарифы на управление МКД - Saden - 24-03-2015
Вопрос по разделу I. Я так понимаю он полностью должен попадать по гарантию в течении 5 лет. Хотя плитка на этажах и на ступенях отваливается уже через пол года, фасады облазят, крыши текут.
А пункт 4?- "содержания перекрытий, перегородок, лестниц и покрытий многоквартирных домов", с ними то какие работы надо производить?
RE: Тарифы на управление МКД - GLV - 24-03-2015
Nefedov_AA@bk.ru, просьба потратить совсем немного своего времени и подкорректировать тарифы МКД к пятнице к 19-00. Обязательно с расчетом ( ну хотя бы по своему дому) и комментами по законодательству. В субботу передам Малкину.
Договор с УК пока не принимайте во внимание, для его обсуждения создайте новую тему или используйте что уже есть.
Добавлено:
(24-03-2015, 20:43)Saden Писал(а): Вопрос по разделу I. Я так понимаю он полностью должен попадать по гарантию в течении 5 лет. Хотя плитка на этажах и на ступенях отваливается уже через пол года, фасады облазят, крыши текут.По разделу 1 и 2 при окончательном согласовании тарифа, запросим инфо по договорам или разъяснения, в случае исполнения работ хозспособом.
А пункт 4?- "содержания перекрытий, перегородок, лестниц и покрытий многоквартирных домов", с ними то какие работы надо производить?
RE: Тарифы на управление МКД - weldkamp - 24-03-2015
Корректировка предложенного обоснования за весь ЖК ГН представляется не правильной. Надо пересматривать принципиальные подходы.
Договор с УК и тарифы - неразрывное единое целое. В договоре отдельно прописываются подходы и механизм ценообразования (приложение 3 по ЖК РФ). В типовом договоре УК по этому вопросу сказано обтекаемо и вроде правильно, но ... ... не то.
Добавлено:
Типовой Договор управления с УК имеет приложением 1 Перечень и периодичность выполнения работ; приложением 2 Размер ежемесячной платы за содержание, ремонт, ...
Обоснование предполагает внесение изменений в содержание этих Приложений к Договору управления, так что обсуждая тарифы мы обсуждаем и ДОГОВОР.
Если они принципиалные - надо менять договор или подписывать допсоглас.
По изменению механизма ценообразования платы за парковку с 200 до 86 руб. можно сделать вывод.что нормального экономического обоснования у УК ни по одному вопроссу нет.
Если начать считать по нормальному дома, то ситуация с ценой наверно будет таже, нижение будет не на копейки
RE: Тарифы на управление МКД - мамаЧоли - 24-03-2015
Nefedov_AA@bk.ru,
Спасибо)