Оформление права собственности на землю под многоквартирным домом

[Anemo]

Соседи, добрый день!
Насколько мне известно, всем нам после сдачи квартир (в т.ч. таунхаусов) будет необходимо
по-отдельности или совместно оформлять право собственности на землю под нашими многоквартирными
домами.
Несмотря на то, что в профильных законах и т.п. есть объяснение последовательности действий,
юристы говорят, что этот вопрос часто трактуется неоднозначно. В том числе не в пользу владельцев
квартир.
Суть подробно описана юристами здесь.
Резерв:
http://portal-law.ru/articles/inoe/pravo...rnym_domom
Не поленитесь, потратьте 15 минут на текст.
Вопрос такой - кто-нибудь сталкивался с процессом оформления прав собственности на землю под
многоквартирным домом?
Как решали и как решился вопрос?
Если среди вас есть юристы по ГК, то, вероятно, вы что-то проясните?
Спасибо.

Update: для тех, у кого не было времени прочесть всё по ссылке, вот суть:
Закон предполагает, что собственник (или собственники) квартиры автоматически
становится владельцем части земли, на которой стоит его многоквартирный дом. Эта земля переходит
в его собственность бесплатно.
С другой стороны, компетентные инстанции могут трактовать (и трактуют) закон по-другому, т.е. не в
пользу владельца квартиры. В итоге вопрос обрастает волокитой и т.д. В общем, всё равно рекомендую
вам обратиться к оригиналу статьи. Тема серьёзная.

[aua21]

Статья 23. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах
(в ред. Федерального закона от 05.12.2005 N 153-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

...
2. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)


Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

...
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

[aua21]

для тех, у кого не было времени прочесть всё по ссылке, вот суть:
Закон предполагает, что собственник (или собственники) квартиры автоматически
становится владельцем части земли, на которой стоит его многоквартирный дом. Эта земля переходит
в его собственность бесплатно.
С другой стороны, компетентные инстанции могут трактовать (и трактуют) закон по-другому, т.е. не в
пользу владельца квартиры. В итоге вопрос обрастает волокитой и т.д. В общем, всё равно рекомендую
вам обратиться к оригиналу статьи. Тема серьёзная.
[/quote]

Если трактуют по-другому, то для этого есть суд.

[Sergst]

Право собствености и регистрация этого права - это "две большие разницы".

[aua21]

но мы же почти все будем регистрировать право на основании дду, разрешения на ввод и пр., кроме муниципалов, а дальше эта статья. Посмотрите п. 1.1. ДДУ.

[Sergst]

Право на квартиру и землю - это разные права. Второе автоматически возникает после первого. Без регистрации первого права жить практически невозможно, без второго - почти без проблем.

[aua21]

про тауны ничего сказать не могу. Т.к. в каждом районе свои нормы предоставления земельных участков. Каким образом им будут передавать по 2 сотки мне не ясно, скорее всего та же долевая собственность, только не общая, а долевая с указанием доли. Т.к. выделить земельный участок в 2 сотки (отдельный, с отдельным кадастровым номером и границами) думаю невозможно, в силу слишком маленького размера зем. участка.

[aua21]

Право на квартиру и землю - это разные права. Второе автоматически возникает после первого. Без регистрации первого права жить практически невозможно, без второго - почти без проблем.

В настоящее время право собственности на землю принадлежит Застройщику (см. проектную декларацию ООО "Экотаун"). На основании именно прав на землю и выдается разрешение на строительство. На основании, в том числе и разрешения на строительство, выдается рразрешение на ввод в эксплуатацию. На основании в том числе ввода в эксплуатацию и выдается свидетельство на право собственности на квартиру. Поэтому именно первое возникает на основании второго. Вот и еще одно "косвенное" подтверждение моих слов
Статья 222 ГК РФ. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Поэтому права на земельный участок являются первоочередным условием, а то, что на нем построено уже вторым.

[aua21]

Земельный участок и построенный на нем дом это прочно связанные друг с другом объекты, если дом имеет фундамент

[aua21]

Право на квартиру и землю - это разные права. Второе автоматически возникает после первого. Без регистрации первого права жить практически невозможно, без второго - почти без проблем.

А то о чем Вы говорите относится к физическим лицам, которые построили свои домики в "лохматых" годах и проходят по дачной амнистии. Это регулируется другими Законами и по-другому. К многоэтажкам, возводимым сейчас это не относится. Тоже самое Лебединое озеро и Шаляпинская усадьба. У них земля сельхозназначения, разрешения на строительство нет, договоры левые. Даже, если они и возведут дома на земле, оформить квартиры в собственность гражданам не удастся, если документы не будут оформлены надлежащим образом. Их ждет снос.