24-03-2015, 20:37
Для УК, особенно для главбуха предлагаемый ниже подход крайне неприятен, но он представляется правильным с точки зрения законодательства и объективности ценовых показателей.
УК говорит, что Постановлениями администраций определяются минимальные це-новые параметры стоимости услуг (работ). Представляется, что это немного не так:
– законодательством определяется минимальный перечень услуг (работ) для того, чтобы дом не рухнул сразу, чтобы ещё некоторое время постоял, помучился и в нём мож-но было жить;
– местными администрациями ограничиваются максимальные тарифы этого мини-мума. То есть, дешевле стоить может. Процедура понижения цены – конкурс (аукцион). Но так как у нас монополист от Застройщика – возможно только повышение цены.
Это тоже возможно, но надо обосновать увеличением объёмов услуг (работ) или их себестоимости.
О какой-то объективности можно говорить, если пойти по определяемому законо-дательством пути.
Может быть он приведёт к значительному увеличению стоимости услуг УК, кто знает. Но это увеличение будет понятным, обоснованным, вызванным объективными по-казателями.
Основа позиции УК - предлагается к обслуживанию (в нарушение законодатель-ства) весь обезличенный комплекс ЖК ГН.
Должно идти от противного этому: определяется стоимость обслуживания каждого дома в отдельности.
А далее – по решению жителей:
а) части складываются в единое целое и (по: совести, справедливости, честному, и т.д.) расходы делятся поровну между всеми,
б) каждый дом оплачивает свое, внося какую-то толику в содержание общего за весь ЖК ГН (охрана периметра, шлагбаумы на въезде/выезде, другое).
Отправной точкой в этом вопросе является п. 3 ПП РФ от 15.05.2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»:
«Управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартир-ного дома как самостоятельного объекта управления с учётом состава, конструк-тивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий распо-ложения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг, необ-ходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме…».
Звиняйте, громодяне, … другого не дано…
Ниже – более подробно почему не дано.
1. Пункт 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ определяет:
«В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого осуществляется управление; …».
В типовом Договоре управления УК такое приложение отсутствует. В ОКС УК вывесила его плохую имитацию, но остаются не определёнными:
– объекты управления, входящие в его состав субъекты управления, их качествен-ные и количественные параметры и характеристики;
– сфера ответственности и деятельности ООО «УК «Город Набережных» как в ча-сти касающейся управления и обслуживания указанного выше дома, так и других много-квартирных домов (таунхаусов).
Примерная форма описания состава и технического состояния общего имущества многоквартирного дома определена Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации № 411/пр от 31.07.2014 г. (приложение 1 к Приказу), но и она немного не конкретна…
Первое требования к УК должно быть – разработать Перечень каждого дома, … … соответственно перезаключить Договоры управления (заключить с несогласными с пред-ложенным ранее вариантом и не заключившими ранее).
Большого труда не требуется – паспорт дома Вам в помощь.
Труднее определить количественные параметры этого имущества, но работа дела-ется один раз на всю оставшуюся жизнь.
При этом особое умиление вызывает определение площади земельного участка, находящегося в этой самой общей собственности: каковы его границы, если этот участок никем и нигде не оформлен, должным образом не определён. Получается всё (начиная от отмостки дома) должна обслуживать местная власть, границы дома и долевой собственно-сти закончились…
2. Пункт 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ определяет:
«В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:... …
2) «Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в много-квартирном доме, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; …».
В типовом Договоре управления имеется прообраз этого приложения (приложение 1 к Договору), но отсутствие определяемого пунктом 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ прило-жения по составу общего имущества дома, приводит к тому, что в нём указаны не преду-смотренные проектом, фактически не существующие, но предлагаемые к содержанию инженерные системы (коммуникации):
– пожарная система (трубопроводы, система управления, насосная пожарная стан-ция, системы дымоудаления и подпора воздуха, системы оповещения);
– контрольно-измерительные приборы и системы автоматического управления (ав-томатические системы управления вентиляционными системами и приборами контроля СО);
– воронки внутреннего водотока, внутридомовая сеть дождевой и ливневой канализации;
– обслуживание не входящего в состав общего имущества собственников помеще-ний земельного участка с придомовой территорией и внутренними подъездными путями ЖК ГН;
– поливочные системы, другое.
3. п. 8 раздела III «Формирование и утверждение перечня услуг и работ по содер-жанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме» ПП РФ № 416 опреде-ляет:
«… 2). Перечень услуг и работ должен содержать объёмы, стоимость, перио-дичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; …».
п. 13 ПП РФ от 23.09.2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия инфор-мации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквар-тирными домами» определяет:
«Информация о стоимости работ (услуг) управляющей организации должна содержать:
а) описание содержания каждой работы (услуги) … …, указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ;
б) стоимость каждой работы (услуги) в расчёте на единицу измерения (на 1 кв. метр помещений в многоквартирном доме, на 1 пог. метр соответствующих инженер-ных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуще-ству многоквартирного дома, на 1 прибор учёта соответствующего коммунального ре-сурса и др.)».
Если бы был предоставлен расчёт стоимости услуг (работ) в соответствии с зако-нодательством, вопросы бы появились, но были бы простые, аргументированные и не-оспоримые ответы.
Например - стоимость сухой уборки подъезда должна быть определена не как два раза в неделю, стоимость на 1 кв. м общей площади – 1,06 и ничего не понятно – а сколько же это в итоге.
А на основе длинной строки в более сложной таблице:
Площадь общего имущества жителей в подъездах ___
Стоимость уборки 100 кв. м. - __________ (должна быть приведена с учётом нало-гов).
Норматив по уборке одним человеком __________
Периодичность уборки ______
Считаем площади за каждый дом, складываем, …
За рабочий день один в состоянии убирать ________ подъездов, с учётом перио-дичности их уборки на ______ домов (на 20 – 21 рабочий день в месяц) надо иметь ____ уборщиц, которым надо заплатить ______.
Доля отдельно взятого дома составляет _________
Теперь можно делить на площадь дома, а не всего ЖК ГН!!!! и говорить о платеже его отдельно взятого жителя.
За 4-5 часов дом обсчитать можно…
Хлопотно, муторно, но если чтить законодательство, то как Я понимаю другого не дано… … Кто на что учился (или за что взялся).
Кто работает в бюджетной сфере, подтвердит, что обоснование потребности в фи-нансах по всем позициям осуществляется примерно также (Я, слава богу наблюдаю это действо со стороны). Отдельные частники ещё скурпулёзнее считают.
Ориентир по расценкам – распоряжение Департамента жилищно-коммунального строительства и благоустройства г. Москвы от 12.12.2011 г. № 05-14-882/1 (думаю в обла-сти что-то похожее есть).
Непонимание между УК и жителями вызвано тем, что на основе Перечня мини-мального услуг и тарифов Химок (где те Химки, и где те Набережные и какая между ними физическая, экономическая, связь; имеется пока только административная) впаривается обоснование тарифа на управление … … микрорайоном.
Хотя, наверное, все и всё очень хорошо понимают, особенно УК и Застройщик… … по вопросу прихватизации крышных котельных и тарифов на отопление и горячую воду.
Что-то меня сегодня прорвало, порЯ заканчивать…
УК говорит, что Постановлениями администраций определяются минимальные це-новые параметры стоимости услуг (работ). Представляется, что это немного не так:
– законодательством определяется минимальный перечень услуг (работ) для того, чтобы дом не рухнул сразу, чтобы ещё некоторое время постоял, помучился и в нём мож-но было жить;
– местными администрациями ограничиваются максимальные тарифы этого мини-мума. То есть, дешевле стоить может. Процедура понижения цены – конкурс (аукцион). Но так как у нас монополист от Застройщика – возможно только повышение цены.
Это тоже возможно, но надо обосновать увеличением объёмов услуг (работ) или их себестоимости.
О какой-то объективности можно говорить, если пойти по определяемому законо-дательством пути.
Может быть он приведёт к значительному увеличению стоимости услуг УК, кто знает. Но это увеличение будет понятным, обоснованным, вызванным объективными по-казателями.
Основа позиции УК - предлагается к обслуживанию (в нарушение законодатель-ства) весь обезличенный комплекс ЖК ГН.
Должно идти от противного этому: определяется стоимость обслуживания каждого дома в отдельности.
А далее – по решению жителей:
а) части складываются в единое целое и (по: совести, справедливости, честному, и т.д.) расходы делятся поровну между всеми,
б) каждый дом оплачивает свое, внося какую-то толику в содержание общего за весь ЖК ГН (охрана периметра, шлагбаумы на въезде/выезде, другое).
Отправной точкой в этом вопросе является п. 3 ПП РФ от 15.05.2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»:
«Управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартир-ного дома как самостоятельного объекта управления с учётом состава, конструк-тивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий распо-ложения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг, необ-ходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме…».
Звиняйте, громодяне, … другого не дано…
Ниже – более подробно почему не дано.
1. Пункт 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ определяет:
«В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого осуществляется управление; …».
В типовом Договоре управления УК такое приложение отсутствует. В ОКС УК вывесила его плохую имитацию, но остаются не определёнными:
– объекты управления, входящие в его состав субъекты управления, их качествен-ные и количественные параметры и характеристики;
– сфера ответственности и деятельности ООО «УК «Город Набережных» как в ча-сти касающейся управления и обслуживания указанного выше дома, так и других много-квартирных домов (таунхаусов).
Примерная форма описания состава и технического состояния общего имущества многоквартирного дома определена Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации № 411/пр от 31.07.2014 г. (приложение 1 к Приказу), но и она немного не конкретна…
Первое требования к УК должно быть – разработать Перечень каждого дома, … … соответственно перезаключить Договоры управления (заключить с несогласными с пред-ложенным ранее вариантом и не заключившими ранее).
Большого труда не требуется – паспорт дома Вам в помощь.
Труднее определить количественные параметры этого имущества, но работа дела-ется один раз на всю оставшуюся жизнь.
При этом особое умиление вызывает определение площади земельного участка, находящегося в этой самой общей собственности: каковы его границы, если этот участок никем и нигде не оформлен, должным образом не определён. Получается всё (начиная от отмостки дома) должна обслуживать местная власть, границы дома и долевой собственно-сти закончились…
2. Пункт 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ определяет:
«В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:... …
2) «Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в много-квартирном доме, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; …».
В типовом Договоре управления имеется прообраз этого приложения (приложение 1 к Договору), но отсутствие определяемого пунктом 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ прило-жения по составу общего имущества дома, приводит к тому, что в нём указаны не преду-смотренные проектом, фактически не существующие, но предлагаемые к содержанию инженерные системы (коммуникации):
– пожарная система (трубопроводы, система управления, насосная пожарная стан-ция, системы дымоудаления и подпора воздуха, системы оповещения);
– контрольно-измерительные приборы и системы автоматического управления (ав-томатические системы управления вентиляционными системами и приборами контроля СО);
– воронки внутреннего водотока, внутридомовая сеть дождевой и ливневой канализации;
– обслуживание не входящего в состав общего имущества собственников помеще-ний земельного участка с придомовой территорией и внутренними подъездными путями ЖК ГН;
– поливочные системы, другое.
3. п. 8 раздела III «Формирование и утверждение перечня услуг и работ по содер-жанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме» ПП РФ № 416 опреде-ляет:
«… 2). Перечень услуг и работ должен содержать объёмы, стоимость, перио-дичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; …».
п. 13 ПП РФ от 23.09.2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия инфор-мации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквар-тирными домами» определяет:
«Информация о стоимости работ (услуг) управляющей организации должна содержать:
а) описание содержания каждой работы (услуги) … …, указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ;
б) стоимость каждой работы (услуги) в расчёте на единицу измерения (на 1 кв. метр помещений в многоквартирном доме, на 1 пог. метр соответствующих инженер-ных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуще-ству многоквартирного дома, на 1 прибор учёта соответствующего коммунального ре-сурса и др.)».
Если бы был предоставлен расчёт стоимости услуг (работ) в соответствии с зако-нодательством, вопросы бы появились, но были бы простые, аргументированные и не-оспоримые ответы.
Например - стоимость сухой уборки подъезда должна быть определена не как два раза в неделю, стоимость на 1 кв. м общей площади – 1,06 и ничего не понятно – а сколько же это в итоге.
А на основе длинной строки в более сложной таблице:
Площадь общего имущества жителей в подъездах ___
Стоимость уборки 100 кв. м. - __________ (должна быть приведена с учётом нало-гов).
Норматив по уборке одним человеком __________
Периодичность уборки ______
Считаем площади за каждый дом, складываем, …
За рабочий день один в состоянии убирать ________ подъездов, с учётом перио-дичности их уборки на ______ домов (на 20 – 21 рабочий день в месяц) надо иметь ____ уборщиц, которым надо заплатить ______.
Доля отдельно взятого дома составляет _________
Теперь можно делить на площадь дома, а не всего ЖК ГН!!!! и говорить о платеже его отдельно взятого жителя.
За 4-5 часов дом обсчитать можно…
Хлопотно, муторно, но если чтить законодательство, то как Я понимаю другого не дано… … Кто на что учился (или за что взялся).
Кто работает в бюджетной сфере, подтвердит, что обоснование потребности в фи-нансах по всем позициям осуществляется примерно также (Я, слава богу наблюдаю это действо со стороны). Отдельные частники ещё скурпулёзнее считают.
Ориентир по расценкам – распоряжение Департамента жилищно-коммунального строительства и благоустройства г. Москвы от 12.12.2011 г. № 05-14-882/1 (думаю в обла-сти что-то похожее есть).
Непонимание между УК и жителями вызвано тем, что на основе Перечня мини-мального услуг и тарифов Химок (где те Химки, и где те Набережные и какая между ними физическая, экономическая, связь; имеется пока только административная) впаривается обоснование тарифа на управление … … микрорайоном.
Хотя, наверное, все и всё очень хорошо понимают, особенно УК и Застройщик… … по вопросу прихватизации крышных котельных и тарифов на отопление и горячую воду.
Что-то меня сегодня прорвало, порЯ заканчивать…