Ответы и жалобы из ГЖИ

[supermax]

с придомовой территорией та же история

[мамаЧоли]

supermax,
Нет. По придомовой территории у меня есть ответ Волошина (большой и развернутый, с письмами, ссылками и разъяснениями верховного суда, что придомовая территория НАША по закону и даже не требует дополнительного подтверждения в виде регистрации этого права.

Мало того, вчера, анализируя решения судов по разным вопросам ЖКХ, я нашла документ за авторством Верховного суда о том, что Застройщик теряет свое право на землю под застройку с момента ПЕРВОЙ регистрации права собственности в построенном доме.

ПРАВО регистрации общедолевой собственности земли МКД у жителей ГН никто отнять не может - останавливает вопрос цены, лень и инертность большинства.


Но самое интересное впереди:

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает у собственников помещений в МКД в силу закона:

с даты вступления в силу ЖК РФ (с 01.03.2005) - в отношении участков, которые сформированы до введения в действие ЖК РФ и в отношении которых проведен государственный кадастровый учет;
с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета - в отношении участков, не сформированных до 01.03.2005 <1>
--------------------------------
МКД, введенные в эксплуатацию после 01.03.2005, принимаются комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие дома.

Если быть точнее, законодатель выбрал формулировку "участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД". Как следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13147/09, такая передача земли в общую долевую собственность не предусматривает издания уполномоченным органом нормативного акта. Об этом же четко сказано в п. 66 Постановления N 10/22 <2>: каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Позиция Президиума ВАС РФ. Сформированный и поставленный на кадастровый учет земельный участок под вновь построенным домом поступает в общую долевую собственность собственников помещений в нем с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД.

Выделенный текст ОЧЕНЬ важен. Если комиссия, принимающая наш комплекс посчитала межевание ОБЩЕГО участка законным, то этот участок является для каждого из домов придомовой территорией, следовательно ВЕСЬ участок площадью более 16000 кв. м. априори является общедолевой собственностью ВСЕХ жителей.

Оставление участка без межевания является нарушением условий контракта, т.к. контракт определяет обязанность застройщика и администрацию РАЗГРАНИЧИВАТЬ свои права при приеме каждого из домов комплекса, при чем данные права прописываются отдельным актом. Я так понимаю. что данных документов не существует.

Во всем происходящем в нашем комплексе всегда есть сторона не только застройщика и аффелированной УК, но и множественные решения администрации города Химки, которые привели к подобному положению.

В итоге:
кадастровый инженер для определения границ придомового участка.
Регистрация общедолевой собственности в росреестре с привлечением по данному вопросу администрации
В случае отказа регистрация за свой счет и суд.

В противном случае, мы все так и будем слушать рассказы про пункты инвестконтракта, который не исполнен, факт неисполнения устраивает обе стороны контракта и оставляет нас в подвешенном положении.

[supermax]

Спасибо за развернутый ответ.
А чем ситуация с землей принципиально отличается от ситуации с коммуникациями? У застройщика нет обязательств по передаче коммуникаций?

[мамаЧоли]

supermax,
Речи о передачи нет. Все дело в том, что определять собственность стороны контракта обязаны были в момент передачи дома. В случае такого распределения, вопроса о "передачи" и быть не может, поэтому он и не регламентирован. Есть такие акты по каждому дому или нет я на текущий момент не знаю, но информацию официально запросила.

Сети ВНЕПЛОЩАДОЧНЫЕ по контракту должны быть собственностью администрации. Внеплощадочные сети определяются подключением. Например в Москве (чаще всего), внутриплощадочные сети ограничены стеной дома, все что за стеной - зона ответственности поставщика РСО/муниципалитета (в зависимости от услуги, договора и т.д.).
Добавлено:
По арендной земле:

28 марта 2012 г. на сайте ВАС РФ было опубликовано Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11, в котором были сделаны важные выводы относительно статуса земельного участка под домом, введенным в эксплуатацию. Так, застройщик получил землю в аренду для возведения МКД. После того как дом был построен, а помещения - переданы дольщикам, застройщик и публичный собственник земли подписали соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи участка арендодателю. Однако управление Росреестра отказало в погашении регистрационной записи об аренде. Обоснование чиновников было следующим: на момент обращения в реестр были внесены не все записи о государственной регистрации прав на помещения в МКД, в связи с чем право аренды земли осталось обремененным ипотекой в пользу участников долевого строительства. Суды трех инстанций поддержали застройщика. Президиум ВАС РФ отменил эти судебные акты, отметив: хотя выводы судов и не противоречат закону, ими не были учтены еще некоторые важные положения, а именно приведенные выше нормы о возникновении права собственности на землю под МКД и, кроме того, правило о признании регистрации права собственности на помещение в МКД одновременной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ), а также разъяснения, данные в Постановлении N 10/22. Все эти нормы позволили Президиуму ВАС РФ заключить: земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им. Таким образом, заключение соглашения о расторжении договора аренды между застройщиком и мэрией и возврат участка мэрии невозможны. Недопустимо и распоряжение этими лицами участком. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим свое действие на основании ст. 413 ГК РФ <3>, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на землю, но и переход к собственникам помещений права аренды этого участка. Поэтому и застройщик, и мэрия, и любой из собственников участка вправе обратиться в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

[metis]

А какие сроки установлены для ответов ГЖИ? 10.12 отправил заявление на закрытие мусоропроводов и отсутствие площадок для контейнеров. Кроме уведомления о получении обращения, ни какого ответа. На ГЖИ кому жаловаться?

[AlexBoss]

metis, месяц.
Потом звони им

[matador]

куда сейчас жаловаться на нашу УК лучше? ГЖИ по адресу Москва, ул. Кулакова, д. 20 - туда? в электронном виде нельзя подать жалобу?

[AlexBoss]

matador, http://gzhi.mosreg.ru/
Кнопка задать Вопрос

[matador]

не, я уж тогда лучше съезжу к ним и лично вручу, чтоб у меня на копии еще поставили штампик.. а то это("задать вопрос") имхо как-то не официально.. типа ну задал вопрос - и ладно.. обязательность официального ответа не вытекает из этого

[Dizzzy]

matador, они всегда отвечают через эту форму. Это как официальное обращение. Только если для суда надо, тогда лучше бумажкой.