Страница юриста 2

[Khvoya]

Скажите, у кого-нибудь зарегистрировано право собственности на квартиру на основании одностороннего акта, составленного застройщиком? Или Росреестр требует двусторонний акт?

[Anyta]

Скажите, у кого-нибудь зарегистрировано право собственности на квартиру на основании одностороннего акта, составленного застройщиком? Или Росреестр требует двусторонний акт?

В соответствии с ч. 2 ст. 16 214-ФЗ для регистрации права собственности на объект долевого строительства необходим "передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства". Частью 6 статьи 8 214-ФЗ предусмотрено право застройщика на составление "одностороннего акта или иного документ о передаче объекта долевого строительства" - в случае уклонения или отказа дольщика от принятия квартиры.
Таким образом, односторонний акт передачи, по которому застройщик передал Вам квартиру, является основанием для гос. регистрации права собственности дольщика. Обязательные требования к такому акту (в том числе, обязательное подписание обеими сторонами) 214-ФЗ не предусматривает.
Так что Росреестр должен зарегистрировать право собственности и по одностороннему акту.

[Khvoya]

Спасибо. Это по закону. Надеюсь, на практике также ))

[Anyta]

И чем дело закончилось?

Согласились выплатить только по одному судебному решению.

[Khvoya]

Пленумом Верховного Суда РФ в постановлении от 24.03.2016 г. № 7 даны новые разъяснения о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.
Важные моменты:
1. Пленум ВС РФ прямо указал, что правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом (в том числе 214-ФЗ) (п. 78 ).
2. Применение ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки осуществляется судом только на основании обоснованного заявления должника,которое может быть сделано в любой форме (п. 71).
То есть применение ст. 333 ГК РФ судом возможно только при наличии устного или письменного ходатайства застройщика с обоснованием снижения неустойки по ст. 333 ГК РФ.
3. Основанием для отмены в кассационном порядке решения о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ является, в частности:
- снижение неустойки в отсутствие обоснованного заявления должника;
- снижение неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства ниже предела, установленного п. 1 ст. 395 ГК РФ (средняя ставка банковского процента по вкладам физических лиц) (п. 72).
Поскольку обязательство по передаче объекта ДДУ, за которое ч. 2 ст. 6 214-ФЗ предусмотрена неустойка, является неденежным, полагаю, что предел снижения, установленный п. 1 ст. 395 ГК РФ (средняя ставка банковского процента), можно применить только при снижении сумм процентов за пользование денежными средствами при расторжении ДДУ (в этом случае обязательство денежное). При уменьшении неустойки за просрочку передачи объекта ДДУ пределы, установленные п. 1 ст. 395 ГК РФ, не применяются в силу п. 76 данного постановления.
4. Часто используемые доводы застройщиков о невозможности исполнения обязательства вследствие:
- тяжелого финансового положения,
- наличия задолженности перед другими кредиторами,
- наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика,
- неисполнения обязательств контрагентами,
- выполнения ответчиком социально значимых функций,
сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73).
5. Возражая против снижения неустойки по ст. 333 ГК РФ, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (п. 74).
6. Определены ориентиры пределов снижения неустойки по ст. 333 ГК РФ:
- средний размер платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства,
- показатели инфляции за соответствующий период (п. 75).
Основание: неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

А кто официально может выдать сведения о средних ставках кредитах и инфляции? Был ли опыт?

[Anyta]

Информацию можно взять на официальном сайте ЦБ РФ: http://www.cbr.ru/statistics/?PrtId=int_rat

[Anyta]

Сегодня в Красногорском и Тушинском судах вынесено 2 очень хороших решения о взыскании неустойки с одного из застройщиков:

1. Судья Потапова (всегда хорошо присуждает по неустойке) в Красногорском городском суде при заявленной неустойке 640 т.р. взыскала в совокупности 531 т.р. (неустойка, штраф, компенсация морального вреда, суд.расходы).

2. Судья Куличев в Тушинском районном суде при заявленной неустойке 670 т.р. присудил всего 798 750 руб.:
- неустойка 500 т.р.
- штраф 266 550 руб.
- компенсация морального вреда 15 т.р.
- расходы на оплату услуг представителя 17 500 руб.

P.S. Неустойку мы рассчитали по 11%, суд пересчитал за 2015 г. по 8,25% и за несколько дней 2016 г. - по 11%.
Так что исходя из расчета, который сделал суд, снижение неустойки получается еще меньше.

[makryag]

Как бороться с Тягай? Есть варианты или это не реально?

[matador]

единственный вариант - это писать массово жалобу в ККС , других рычагов давления на судью нет

[AlexBoss]

makryag, апеляцию на ее решение и все.
matador, Жалоба в ККС пока нет отмененного решения бессмысленна