Договор с УК - обсуждение!

[irinkamn]

Тема для быстрого поиска договора с УК и приложений к нему, для обсуждения положений договора.
В этой теме ожидается выработка совместного продуманного (в т.ч. с участием юристов) варианта некоторых пунктов договора либо листа разногласий к нему. Конструктив. Просто эмоциональный флуд "как все плохо" не приветствуется.

[irinkamn]

Договор и расшифровка тарифов

[irinkamn]

Сюда же добавлю вариант договора с УК Опалиха и приложения к нему с правками их юриста (наши договоры очень похожи, многие правки можно применить и к нашему варианту)

[admin]

Ирин, на офсайте Опалихи вчера выложили новую редакцию договора. Видимо, калька с нашего.

[irinkamn]

Да, я видела. Но в нем (и в нашем) осталось много неизмененных пунктов, по которым есть замечания юриста. Я сравнивала не так давно по пунктам, чтобы понять где что поменяли.
Сейчас наш договор тоже взялся смотреть юрист, по пунктам. Ждем.

[RockGirl]

1 ВОПРОС или начнем с самого главного

ПОЧЕМУ НАША УК УЖЕ ВЫБРАНА?
статья 161 ЖК РФ:СОБСТВЕННИКИ помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;3) управление управляющей организацией.

Много раз обсуждалось, что собрания собственников(как требует тот же ЖК РФ в статье 161 части 3 "Способ управления многоквартирным домом ВЫБИРАЕТСЯ на общем собрании собственников ") не проводилось, так как по сути в собственность квартиры оформили лишь немногие! НО: внимательно еще раз смотрим свой ДДУ. Мы сами предоставляем Застройщику выбор Управляющей Компании. А точнее он "обязывает" нас принять это как должное. Как правило у строительных организаций уже существуют свои управляющие компании, т.е. после ввода объекта в эксплуатацию застройщик назначает свою УК. С чем мы с вами и столкнулись.

ПОЧЕМУ ТАК ДЕЛАЮТ?
Любая УК стремиться взять в управление новосройку. Это ВЫГОДНО. В ближайшие 5-10 лет вложений в объект не предвидится. По статистике в ряде районов Подмосковья, УК завышают тарифы в на обслуживание более чем в 5 раз, хотя тарифы утверждаются законодательным собранием муниципального образования.

ЧТО ПРОИСХОДИТ НА ДЕЛЕ?
1) Объект вводят в эксплуатацию. Должна стоять подпись УК, т.е. еще до момента ввода УК должна существовать! Этим пользуются многие застройщики. При вводе объекта в эксплуатацию, если УК от застройщика, прием объекта происходит БЕЗ ПРОБЛЕМ (в чем несомненно +), НО: на недоделки никто не смотрит, так как за это по закону отвечает УК(мы все еще помним что дом НОВЫЙ)
2)Пока жильцы новостройки не знакомы, восхищаются красотой нового ПМЖ, УК может несколько лет хорошо зарабатывать. Найти быстро общий язык и создать ТСЖ незнакомым людям не так то просто.
3) УК принимает весь брак, если он есть. В дальнейшем она списывает это на ремонт, хотя этот ремонт за счет генерального подрядчика(в нашем случае Урбан Груп). Наш УК от генерального подрядчика. ПОЛУЧАЕТСЯ: жильцы устраняют за свой счет брак генерального подрядчика через УК.

[RockGirl]

2 ВОПРОС о тсж

ПЛЮСЫ:
1) Соседи объеденились, создали ТСЖ. При вводе объекта в эксплуатацию выявляются все недоделки и устраняются за счет генерального подрядчика(Урбан Груп, а не за наш счет,как в 1 вопросе,если эти ошибки выявит УК застройщика).
2)При обслуживании ЕЖЕМЕСЯЧНО часть ДОХОДОВ перечисляется в фонд капитального ремонта дома НА ДЕПОЗИТ.
3)Абсолютная прозрачность в доходах и расходах ТСЖ (офис можно сделать и в нашем комплексе, со всеми договорами,тарифами,расшифровками и тп)
4)Свободными помещениями в доме распоряжается ТСЖ, извлеченная ПРИБЫЛЬ идет на БЛАГОУСТРОЙСТВО и РЕМОНТ, а не уходит "дяде".

МИНУСЫ:
1) плюрализм мнений
2) демократия не всегда в плюс; есть собственники, которые ставят свои личные интересы выше коллективных, забывают что их собственность в многоквартирном доме.

ОЦЕНКА + и - :
В самом начале будет сложно найти несколько человек(хотя бы 3-4) что бы они взяли на себя роль ТСЖ. Так как надо будет просчитать достаточно серьезные действия, но которые могут привести к ЗНАЧИТЕЛЬНОМУ СНИЖЕНИЮ ЦЕН НА ОБСЛУЖИВАНИЕ.
В предыдущей теме, некоторые не представляли как человек может взять на себя такую ответственность что бы просчитать все риски. Как юрист, отмечу Вам всю ту же 161 статью ЖК РФ: НЕ ОБЯЗАТЕЛЬНО ОТКАЗЫВАТЬСЯ ОТ УЧАСТИЯ УК:
(ч.2.2ст.161 ЖК) Товарищество МОЖЕТ оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме СВОИМИ СИЛАМИ или ПРИВЛЕКАТЬ на основании договоров ЛИЦ, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные ТОВАРИЩЕСТВО ОСУЩЕСТВЛЯЕТ КОНТРОЛЬ за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации

ВЫВОД:
кто хотел отказаться от УК, создать ТСЖ и все рассчитать самим, не забывайте, что у нас есть более значительные преимущества: мы можем заключить договор с УК, которую нам навязали, как ТСЖ и контролировать её работу, с требованием предоставления документов, подтверждающих все расходы на наш ГН (на основании договора, который будет в нашу пользу)

ВНИМАНИЕ: ЖК РФ: Законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом (это не означает расторжения договора с Урбаном, как кто-то говорил о пункте в договоре ДДУ, а означает осуществление наших прав в соответствии с законодательством РФ. Нет ни одного акта, который будет противоречить данной норме)

[Anemo]

Ирина, спасибо за договор!
Плюсанул вам в карму

Обратите внимание на страницу 20:

1. Размер платы за содержание и ремонт помещения, а также за предоставляемые Собственнику коммунальные услуги при наличии установленных в помещении приборов учета.

№ п/п Вид услуги Стоимость услуги Примечания
1. Содержание и ремонт помещения 39,26 руб. /кв. м.
2. Консьерж
3. Антенна эфирного телевидения
4.1. Коммунальные услуги
4.2. - отопление 44,17*Руб./кв. м.
4.3. - холодная вода (ХВС) 26,75 Руб./куб.м.
4.4. - водоотведение 19,00 Руб./куб.м.
4.5. - горячая вода (ГВС) 93,89 Руб./куб.м.
4.6. - электроэнергия 2,51 Руб./кВт.

Интерес вызвал пункт 4.2, а именно, "Рублей за квадратный... метр".
Щито?! Либо я что-то не догнал у договоре от УК, либо мир перевернулся.
Получается, что, допустим, за отопление однокомнатной квартиры в 36 кв. м придётся заплатить 1590,12 Р?

[RockGirl]

3 ВОПРОС цены за обслуживание и как с ними бороться

Надеюсь, 1 и 2 вопрос теперь понятен. Итак. Анализируя основные вопросы предыдущего форума: Первоначально выбор Управляющей Компании у нас осуществляет застройщик (Урбан Груп).

СМЕНИТЬ УК СОБРАНИЕ общее ЖИЛЬЦОВ дома МОЖЕТ только после оформления квартир в сданном доме в свою СОБСТВЕННОСТЬ.

СТОИМОСТЬ технического обслуживания зданий устанавливается МЕСТНЫМИ ОРГАНАМИ ВЛАСТИ, в соответствии с установленными нормативами. Цены на услуги, не перечисленные в перечне и не регулирующиеся местными органами власти, согласовываются собственниками жилья (Потребителями услуг) и Управляющей Компанией.

ДРУЗЬЯ! я рада, что уже ссылались на постановление 943 от 14.06.2012

"АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 14.06.2012 г. N 943 ОБ УСТАНОВЛЕНИИ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И ПРИМЕНЕНИИ ЦЕН (ТАРИФОВ) НА ТОВАРЫ И УСЛУГИ ОРГАНИЗАЦИЙ КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ ДЛЯ НАСЕЛЕНИЯ В 2012 ГОДУ"

Соответственно, ставки которые нам предлагает УК НЕЗАКОННЫ! Форумчане, поднимающие этот вопрос ранее, абсолютно правы! Отдельное соглашение Урбан с Администрацией Химок не заключали. И цены на обслуживание ГН в разы ниже, чем заявлено УК.

[Anemo]

Рокгёл, спасибо за помощь, надеюсь также и дальше видеть ваши комментарии.
Вы привели постановление за прошлый год. Есть ли такой за 13-й у вас? Спасибо.