Оформление права собственности на землю под многоквартирным домом

[Anemo]

Соседи, добрый день!
Насколько мне известно, всем нам после сдачи квартир (в т.ч. таунхаусов) будет необходимо
по-отдельности или совместно оформлять право собственности на землю под нашими многоквартирными
домами.
Несмотря на то, что в профильных законах и т.п. есть объяснение последовательности действий,
юристы говорят, что этот вопрос часто трактуется неоднозначно. В том числе не в пользу владельцев
квартир.
Суть подробно описана юристами здесь.
Резерв:
http://portal-law.ru/articles/inoe/pravo_sobstvennosti_na_zemlju_pod_mnogokvartirnym_domom
Не поленитесь, потратьте 15 минут на текст.
Вопрос такой - кто-нибудь сталкивался с процессом оформления прав собственности на землю под
многоквартирным домом?
Как решали и как решился вопрос?
Если среди вас есть юристы по ГК, то, вероятно, вы что-то проясните?
Спасибо.

Update: для тех, у кого не было времени прочесть всё по ссылке, вот суть:
Закон предполагает, что собственник (или собственники) квартиры автоматически
становится владельцем части земли, на которой стоит его многоквартирный дом. Эта земля переходит
в его собственность бесплатно.
С другой стороны, компетентные инстанции могут трактовать (и трактуют) закон по-другому, т.е. не в
пользу владельца квартиры. В итоге вопрос обрастает волокитой и т.д. В общем, всё равно рекомендую
вам обратиться к оригиналу статьи. Тема серьёзная.

 

[aua21]

Статья 23. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах
(в ред. Федерального закона от 05.12.2005 N 153-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

...
2. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)


Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

...
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

 

[aua21]

для тех, у кого не было времени прочесть всё по ссылке, вот суть:
Закон предполагает, что собственник (или собственники) квартиры автоматически
становится владельцем части земли, на которой стоит его многоквартирный дом. Эта земля переходит
в его собственность бесплатно.
С другой стороны, компетентные инстанции могут трактовать (и трактуют) закон по-другому, т.е. не в
пользу владельца квартиры. В итоге вопрос обрастает волокитой и т.д. В общем, всё равно рекомендую
вам обратиться к оригиналу статьи. Тема серьёзная.
[/quote]

Если трактуют по-другому, то для этого есть суд.

 

[Sergst]

Право собствености и регистрация этого права - это "две большие разницы".

 

[aua21]

но мы же почти все будем регистрировать право на основании дду, разрешения на ввод и пр., кроме муниципалов, а дальше эта статья. Посмотрите п. 1.1. ДДУ.

 

[Sergst]

Право на квартиру и землю - это разные права. Второе автоматически возникает после первого. Без регистрации первого права жить практически невозможно, без второго - почти без проблем.

 

[aua21]

про тауны ничего сказать не могу. Т.к. в каждом районе свои нормы предоставления земельных участков. Каким образом им будут передавать по 2 сотки мне не ясно, скорее всего та же долевая собственность, только не общая, а долевая с указанием доли. Т.к. выделить земельный участок в 2 сотки (отдельный, с отдельным кадастровым номером и границами) думаю невозможно, в силу слишком маленького размера зем. участка.

 

[aua21]

Право на квартиру и землю - это разные права. Второе автоматически возникает после первого. Без регистрации первого права жить практически невозможно, без второго - почти без проблем.

В настоящее время право собственности на землю принадлежит Застройщику (см. проектную декларацию ООО "Экотаун"). На основании именно прав на землю и выдается разрешение на строительство. На основании, в том числе и разрешения на строительство, выдается рразрешение на ввод в эксплуатацию. На основании в том числе ввода в эксплуатацию и выдается свидетельство на право собственности на квартиру. Поэтому именно первое возникает на основании второго. Вот и еще одно "косвенное" подтверждение моих слов
Статья 222 ГК РФ. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Поэтому права на земельный участок являются первоочередным условием, а то, что на нем построено уже вторым.

 

[aua21]

Земельный участок и построенный на нем дом это прочно связанные друг с другом объекты, если дом имеет фундамент

 

[aua21]

Право на квартиру и землю - это разные права. Второе автоматически возникает после первого. Без регистрации первого права жить практически невозможно, без второго - почти без проблем.

А то о чем Вы говорите относится к физическим лицам, которые построили свои домики в "лохматых" годах и проходят по дачной амнистии. Это регулируется другими Законами и по-другому. К многоэтажкам, возводимым сейчас это не относится. Тоже самое Лебединое озеро и Шаляпинская усадьба. У них земля сельхозназначения, разрешения на строительство нет, договоры левые. Даже, если они и возведут дома на земле, оформить квартиры в собственность гражданам не удастся, если документы не будут оформлены надлежащим образом. Их ждет снос.

 

[Sergst]

По-моему меня просто неправильно поняли. В посте номер 2 этой темы все предельно четко объясняется.

 

[irinkamn]

В новостях сегодня по теме:
"Новое определение для недвижимости. Изменится понятие объектов недвижимости. Земля и находящиеся на ней здания и сооружения будут рассматриваться как единый объект сделки, на который, как правило, существует единое вещное право.

Предусмотрен существенно более широкий, чем в действующем ГК, перечень так называемых ограниченных вещных прав. Речь идет о тех случаях, когда владелец земельного участка или владелец строения, расположенного на нем, не является собственником в полном объеме, а обладает уменьшенными правами, которые, однако, достаточно важны и должны быть закреплены законодательно."

http://finance.rambler.ru/news/economics/106740499.html

 

[aua21]

косвенно это понятие существует уже давно... ст. 35 Земельного Кодекса.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
...

4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

....
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

«Будут предприняты меры, направленные на повышение уровня доверия общества к нотариату, на установление экономически оправданных нотариальных тарифов». Мда, ничего хорошего как всегда))) Возьмите любую доверенность взыскано по тарифу: 200 руб., взысконо за правовую информацию - 800 руб. Причем что за информация была предоставлена не знает никто, даже сам нотариус. Так что не верю...

 

[Bagatelle]

Уважаемые соседи" Письмо МинЭкономразвития О порядке передачи земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме от 16 октября 2009 г. N Д23-3410 с соответствующими разъяснениями Вы найдете по следующей ссылке: http://www.economy.gov.ru/minec/references/faq/qa200923431
Как уже разъясняла aua21 - С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из Ст.16. ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." - У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В состав общего имущества, как мы поняли входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Так же, важно понимать основные принципы формирования границ земельных участков под многоквартирными домами:
1. Границы земельного участка под многоквартирным домом и иных входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества, устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественных границ земельных участков, границ отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.
2. В границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним.
3. При установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка, частями подземного и надземного пространства. Пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования путем установления органом местного самоуправления публичного сервитута с учетом градостроительных нормативов.
4. Границы земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимости, предназначенные для электро-, тепло-, газо-, и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления в составе проектов межевания с учетом местных нормативов градостроительного проектирования.
5. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами не подлежат приватизации. Не предоставляются в частную собственность земельные участки зарезервированные для государственных или муниципальных нужд.
6. Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно, определяется в зависимости от площади земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, а также с учетом прилегающих к ним территорий, необходимых для их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания в многоквартирном доме. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания на смежных земельных участках.
7. Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность собственников в многоквартирном доме, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы земельного участка многоквартирного дома устанавливаются по фактически существующим границам.
8. Сверхнормативная территория может быть передана собственникам помещений в многоквартирном доме в собственность (за плату), аренду только при условии, что она, в соответствии с утвержденной градостроительной документацией, не может быть использована в качестве самостоятельного объекта.

Из чего следует, что в состав нашего общего имущества может войти только земельный участок непосредственно под домом, и в отдельных случаях прилегающая непосредственно к дому зона "палисадник" - участок между домом и дорогой (тротуаром), огороженный забором (палисадом), это что касается сгруппированных домов с общей внутренней дворовой территорией, например д.20 корп.1,2,3.
Внимание! Таунхаусы, и возможно, отдельно стоящие многоквартирные дома - исключение, про них в п.8.

 

[Катерина]

Ребят, вопрос, конечно, совсем несвоевременный)) а кто-нибудь в курсе на земле какой категории строят наши домики?

 

[lazy builder]

про наш участок не в курсе, но раз их вообще легально строят, то по логике Земли поселений, категория использования - среднеэтажная застройка (как минимум)

 

[Катерина]

сейчас в новостях просто говорили, что по Подмосковью построили в общей сложности больше 100 домов на землях под ижс, вот и забеспокоилась)))

 

[lazy builder]

два уже снесли.
Это не наш случай.

 

[Nikos]

Соседи, информация из ДУУ:
Страница 6: Категория земель: ЗЕМЛИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ.
Страница 2: Свидетельство о гос. регистрации права СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК.
Т.е. земля не в долгосрочной аренде, а в собственности - это очень хорошо. Земли населенных пунктов - наши дома не на садовых участках (это тоже хорошо).

 

[deadtruck]

По 214-ФЗ оно не может быть "садовыми участками" в принципе