Комментарии к теме Общение с представителем Urban Group
- Автор темы Lem
- Дата начала
Я не ленивый, я читал внимательно всю эту статью. У нас новостройка, на которую недавно было получено разрешение администрации на ввод домов в эксплуатацию. Из анализа ст.161 ЖК РФ совершенно очевидно, что наш случай с новойстройкой описан в п. 13 и п. 14 этой статьи. Пункт 4, на который Вы ссылаетесь, относиться к иным случаям, например к домам, уже давно введенным в эксплуатацию, но по которому жильцы никак не могут определиться со способом управления, либо определились, но не смогли его реализовать. Для новостроек ЖК РФ введено специальное регулирование: сначала - открытый конкурс и определение УК, с которой все жильцы заключают договора (на срок не менее 1 года, но не более 3 лет), затем - жильцы до истечения срока этих договоров проводят собрание и определяются, как быть дальше и реализуют сделанный ими выбор. Вот если вовремя не определились или не реализовали - вступает в работу п. 4 ст.161 ЖК РФ, и тогда опять проводят открытый конкурс по отбору УК на новый срок. Но сейчас, поверьте, п. 4 ст.161 ЖК РФ к нашей ситуации совершенно неприменим.GLV сказал(а):Всем не ленивым: читайте ст.161 от первого до последнего пункта( особенно п.4) и не берите отрывки из обрывка. Станет все понятно! Лучше один раз самостоятельно изучить документ, а не слушать доводы со стороны...
Выбор УК - ОСС. Т.к. акты пп выдаются по мере ввода домов, следовательно,необходмого колва собственников для проведения ОСС и выбора УК просто нет. Первые акты - январь 2013 г., последние- первый или второй квартал 2015 г. Срок - два с лишним года! Если бы застройщик не предложил свою УК, мы бы не платили за коммуналку еще примерно столько же ( до ОСС) ,и вот тогда бы Администрация самостоятельно,объявив конкурс, выбрала бы для нас УК. А так мы с вами платим, услуги предоставляются ( я сейчас не говорю о качестве этих услуг) и все "довольны". Более доходчиво я уже пояснить не смогу, сорри итак простым обывательским языком. А чтобы объявить конкурс, нужно,как минимум, документы на дома, которых у Администрации нет и застройщики не спешат их предоставлять. Карательных мер и наложение санкций у Адм. тоже нет. Не та структура!
итак простым обывательским языком. А чтобы объявить конкурс, нужно,как минимум, документы на дома, которых у Администрации нет и застройщики не спешат их предоставлять. Карательных мер и наложение санкций у Адм. тоже нет. Не та структура![size=-3]<Излишнее цитирование удалено, просьба не цитировать предыдущее сообщение!>[/size]
Документы на дома в Админитрации есть - она их получила и на их основании ввела дома в эксплуатацию. Действительно, в первые год-два после ввода новостройки тяжело собрать Общее собрание собственников (ОСС). Для этого ЖК РФ и предусмотрен специальный порядок управления такими домами (до решения всех воопросов на ОСС) - специально назначенная Администрацией (не застройщиком!) УК, отобранная по итогам открытого конкурса. До проведения этого конкурса временно "рулит" домами (не более трех месяцев) УК, "назначенная" (по договору) застройщиком, но которая не вправе заключать какие-либо договора с жильцами. Такое право получает лишь УК, отобранная на конкурсе. Во время конкурса Администрация отбирает УК по принципу "соотношение цены-качества" поставляемых услуг. Администрация в этом случае защищает интересы жильцов, которые на начальном этапе пока не могут организоваться.
Что касается предоставления услуг ЖКХ и их оплаты, то это можно делать и без заключения договора с УК. Кстати, в наших ДДУ об этом тоже четко написано. Да и в ЖК РФ соответствующее положение имеется.
P.S. Главное о чем пишу: ситуацию, при которой в ГН ключи дольщикам дают только в обмен на договора с УК , которую не выбирало ОСС и которая не участвовала в конкурсе - считаю неправильной. То, что оплату за обслуживание и ремонт жилья взимают по навязанным монополистом (УК от застройщика) завышенным тарифам - тоже считаю неправильным.
Документы на дома в Админитрации есть - она их получила и на их основании ввела дома в эксплуатацию. Действительно, в первые год-два после ввода новостройки тяжело собрать Общее собрание собственников (ОСС). Для этого ЖК РФ и предусмотрен специальный порядок управления такими домами (до решения всех воопросов на ОСС) - специально назначенная Администрацией (не застройщиком!) УК, отобранная по итогам открытого конкурса. До проведения этого конкурса временно "рулит" домами (не более трех месяцев) УК, "назначенная" (по договору) застройщиком, но которая не вправе заключать какие-либо договора с жильцами. Такое право получает лишь УК, отобранная на конкурсе. Во время конкурса Администрация отбирает УК по принципу "соотношение цены-качества" поставляемых услуг. Администрация в этом случае защищает интересы жильцов, которые на начальном этапе пока не могут организоваться.
Что касается предоставления услуг ЖКХ и их оплаты, то это можно делать и без заключения договора с УК. Кстати, в наших ДДУ об этом тоже четко написано. Да и в ЖК РФ соответствующее положение имеется.
P.S. Главное о чем пишу: ситуацию, при которой в ГН ключи дольщикам дают только в обмен на договора с УК , которую не выбирало ОСС и которая не участвовала в конкурсе - считаю неправильной. То, что оплату за обслуживание и ремонт жилья взимают по навязанным монополистом (УК от застройщика) завышенным тарифам - тоже считаю неправильным.
С последним абзацем согласна частично. Сама не подписала пока договор. А что касется ценообразования за обслужтвание и ремонт- регулируемых государством тарифов на такие услуги нет. это расчет УК. А как расчитали- узнаем на собрании в конце финансового года. Думаю, вопрос нужно закрывать.
Sergst
Moderator
Значит не до конца прочитали, именно в ч.13 ст.161 написано "проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс", а в ч.4 - "4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации..." , а в этом порядке есть еще дополнительные сроки. Вот и получается, что двадцать дней - это до начала действий по установленному Правительством порядку.felix сказал(а):
irinkamn
New member
felix, никакого смысла спорить здесь об этом. Я так поняла, что администрация Химок не имеет четкого регламента действий для случая новостроек и делает вид, что у них нет документов от застройщика, и что это застройщик должен инициировать проведение конкурса. Хотя ЖК РФ четко пишет, кто именно организует его. Значит, делаем вывод, администрация сама должна затребовать недостающие документы для проведения конкурса у застройщика. У администрации нет разрешения на ввод дома в эксплуатацию как точки отсчета по ЖК? а чего вдруг нет? кто давал разрешение на ввод? администрация не знает, что у нее на территории творится?
В ЖК РФ нет никакой оговорки по поводу отсутствия платежей от жителей введенного дома как сигнала для проведения конкурса. Есть четкая точка отчета - ввод в эксплуатацию, все.
В любом случае, если у Вас есть в этом заинтересованность и время, воспользуйтесь п.7 ст.161 ЖК:
7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.
В ЖК РФ нет никакой оговорки по поводу отсутствия платежей от жителей введенного дома как сигнала для проведения конкурса. Есть четкая точка отчета - ввод в эксплуатацию, все.
В любом случае, если у Вас есть в этом заинтересованность и время, воспользуйтесь п.7 ст.161 ЖК:
7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.
irinkamn
New member
Sergst, нет, не получается. п.4 явно тупо недописан с учетом п.13, но при этом в п.13 четко написано, что
"В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс."
20 дней с выдачи РВЭ + 40 дней со дня размещения = срок проведения конкурса для новостройки.
п.4 ссылается на порядок проведения конкурсов (это документ "ПРАВИЛА
ПРОВЕДЕНИЯ ОРГАНОМ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ОТКРЫТОГО
КОНКУРСА ПО ОТБОРУ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ
МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ"), в котором опять же четко сказано:
3. Конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
(пп. 3 введен Постановлением Правительства РФ от 18.07.2007 N 453)
4) в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
(пп. 4 введен Постановлением Правительства РФ от 10.09.2013 N 796)
То, что администрация делает вид, что ее это не касается, пока застройщик не придет с просьбой провести конкурс или пока неплатежи не образуются, так это просто увиливание от обязанностей под надуманными предлогами.
"В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс."
20 дней с выдачи РВЭ + 40 дней со дня размещения = срок проведения конкурса для новостройки.
п.4 ссылается на порядок проведения конкурсов (это документ "ПРАВИЛА
ПРОВЕДЕНИЯ ОРГАНОМ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ОТКРЫТОГО
КОНКУРСА ПО ОТБОРУ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ
МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ"), в котором опять же четко сказано:
3. Конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
(пп. 3 введен Постановлением Правительства РФ от 18.07.2007 N 453)
4) в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
(пп. 4 введен Постановлением Правительства РФ от 10.09.2013 N 796)
То, что администрация делает вид, что ее это не касается, пока застройщик не придет с просьбой провести конкурс или пока неплатежи не образуются, так это просто увиливание от обязанностей под надуманными предлогами.
irinkamn
New member
Я отвечаю на это утверждение: "двадцать дней - это до начала действий по установленному Правительством порядку". п.13 четко дает точку отсчета.Sergst сказал(а):
А в каких еще? 1) УК выбрана ОСС, 2) УК назначена по конкурсу, 3) УК определена застройщиком, но не более чем на 3 мес. после ввода дома в эксплуатацию (этот срок у всех сданных домов прошел).
Sergst
Moderator
Тут могу только заметить, что законодатель запутался. Если прочитать ч.13 полностью (учитывая ч.4) то просто возникает противоречие по срокам, с одной стороны - 20 дней, с другой - после годовой паузы. Каждая сторона читает то, что ей выгоднее. Мы - "20 дней", администрация - "после года". И все частично правы.
Я права уточнять/трактовать нормы закона не имею для этого существуют другие инстанции.
Я права уточнять/трактовать нормы закона не имею
для этого существуют другие инстанции.
irinkamn
New member
Люба, а откуда 2,5 года? ОСС выбирает УК для дома, а не всего ЖК. Первые акты почти сразу после ввода дома в эксплуатацию, последние - после устранения недоделок, но вряд ли больше полугода, т.к. потом либо застройщик в одностороннем порядке сам подпишет, либо суд, но это единицы квартир во всем ЖК, и собственников более 2/3 будет и без них.GLV сказал(а):
Ира,я не знаю такой практики, что имея ЖК каждый дом выбирает свою УК и заключает договоры на обслуживание( коммуналка+ содержание). Как в этом случае разделить территории для осуществления ее уборки? У нас нет четкого разграничения принадлежности кроме придомовой общей территории. Для одного дома обычно регистрируют ТСЖ, но и сейчас это не так просто...Отсюда и 2,5 года...
irinkamn
New member
Юридически именно ОСС дома, а не ЖК выбирает УК. В ЖК РФ нет понятия ЖК, речь идет именно о доме. Если УК для всех домов ЖК будет выбрана по результатам конкурса одна и та же, то одна УК будет им управлять. И если она будет управлять хорошо, и у жителей не будет причин ее переизбрать, то и ладно. Но если какой-то дом захочет сменить УК и примет такое решение на ОСС, никто им помешать в этом не сможет.
vsv
New member
Sergst сказал(а):Тут могу только заметить, что законодатель запутался. Если прочитать ч.13 полностью (учитывая ч.4) то просто возникает противоречие по срокам, с одной стороны - 20 дней, с другой - после годовой паузы. Каждая сторона читает то, что ей выгоднее. Мы - "20 дней", администрация - "после года". И все частично правы.
Я права уточнять/трактовать нормы закона не имею
Сергей, законодатель как раз не запутался. Все тут четко и ясно - для новостроек действуют пункты 13 и 14 ст. 161 ЖК РФ, для остальных случаев - п.4 этой статьи ЖК РФ. При этом все открытые конкурсы проводяться по "техническим правилам", которые содержаться в Порядке, утвержденном Правительством РФ. В этом и есть смысл ссылки из п.13 на п.4. И только в этом! А разница в основаниях и сроках проведения открытого конкурса, указанных в п.13 и в п.4 - совершенно очевидна - это обсолютно разные случаи.