Стоимость коммуналки

[marsel]

Помимо плюшек, расписанных в этой теме, от выбора нынешней УК, есть и некоторые... назовем их минусы.
Например, в договоре с УК д.б. конкретный перечень общего имущества собственников помещений в МКД, которые УК должна обслуживать. В частности в списке общего имущества д.б. указан кадастровый номер земельного участка, на котором расположен дом, и который УК должна обслуживать/убирать. А если в договоре в списке общего имущества не будет номера участка, то УК смело может его не убирать и никто ей ничего не сделает, т.к. типа УК не знает границ участка, которые ей следует убирать. Вроде как обязанность убирать участок есть, а наказать УК за ненадлежащую его уборку будет нельзя, т.к. сами виноваты, что в договоре не прописали, что именно убирать. Казалось бы, чего проще прописать в договоре кадастровый номер участка. Но не тут-то было. У нас участок один на все дома, под каждый дом свой участок не размежеван и не выделен. Нечего в договоре указывать, увы.
ИМХО, пока с землей застройщик с администрацией не разберутся, не надо торопиться с утверждением на ОСС УК и подписанием с ней договора. Сейчас УК в силу закона обязана территорию всю убирать (весь большой участок под всеми домами), т.к. была назначена застройщиком на обслуживание в т.ч. всего большого участка. И привлечь УК можно за некачественную уборку. Как только вы подпишите с ней договор без упоминания в нем кадастрового номера участка под вашим домом (а указать его не возможно, т.к. его пока не существует), все ,зимой на коньках вокруг дома)) Ну конечно можно надеяться на порядочность Малкина и ко.
Добавлено:
Есть и другие нюансы. Поэтому призываю вас, соседи, не торопиться и подумать своей головой, разобраться самому, а не слушать кто чего говорит вокруг. Ну в т.ч. и меня

 

[Марина Королёва]

Там есть : размер платы - одно приложение и,
другие приложения: что за эти деньги и как часто делается.

 

[kolbasov]

я вам так скажу, когда УК вяло пытается взыскать деньги с неплательщиков они получают такую формулировку в суде: (естественно, договора в разных комплексах разные, поэтому возможны нюансы)
ДОговор №.... не является договором управления в смысле ст. 162 ЖК РФ, поскольку не отвечает требованиям ч. 3 ст. 162, а именно:
-не указан состав общего имущества многоквартирного дома и адрес этого дома;
-раздел №... Договора не соответствует требованиям ч.7 ст.156 ЖК РФ, поскольку цена договора управления устанавливается общим собранием собственников
-не указаны основания для заключения Договора (решения собрания собственников, результат конкурска и пр. согласно ст. 161 ЖК РФ)
Данный тип договора относится к смешанному типу договоров и к нему применяются правила гл. 39 и 52 ГК РФ.

Таким образом, плата за услуги ООО "УК И-П" не может быть взыскана в принудительном порядке на основании ст. 153 ЖК РФ

Поэтому при исках к неплательщикам Малкин может только за электроэнергию и другую коммуналку деньги получить, поэтому в суды они и неохотно идут. Знают, что крохи получат. Я поэтому и писал несколько страниц ранее, что если прямые договора заключить, то можно и вовсе не платить.
ну, если тупо в суд не ходить, то взыщут по полной, канеш. Есть преценденты. А вот если не полениться и хотя бы письменные возражения написать и судье челобитную подать и приобщить к делу, то..см. выше)

но с неплатильщиками разговор короткий: хряк рубильник ночью при -20 и быстренько поскачешь оплачивать). Без света ни туды и ни сюды. Отопление встает и тю-тю.

 

[Марина Королёва]

kolbasov, согласна... поэтому в нашем комплексе пока еще нет такого... и не будет)
Но, а вам что у вас там, на тариф эл.энергию накидывают что то сверху?
У нас - нет.
В нашем (нашего дома) договоре (на ОСС утвержденном) прописано и выделено жирненьким, что только в порядке, предусмотренном законодательством, УК имеет право прекратить подачу любых коммун.услуг.
А уж за этим я прослежу))))))))))))))))))))))))
Добавлено:
По поводу уборки придомовой территории.. да, размежевания нет и границы участка не обозначены. И еще не скоро это произойдет.
Но не забываем что:

Нормативное регулирование в сфере благоустройства

В области эксплуатации жилищного фонда существует множество нормативных документов, принимаемых на разных законодательных уровнях. Несоблюдение требований, предусмотренных такими документами, чревато для обслуживающих жилищный фонд организаций административными штрафами, порой немаленькими. Основные документы, которые формируют правовое поле в сфере эксплуатации жилищного фонда и благоустройства, и интересуют нас в контексте данной статьи. Это Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, а также законы об обеспечении чистоты и правила благоустройства, которые в каждом публично-правовом образовании утверждаются соответствующим законодательным органом. Начнем с Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Этот документ среди прочего закрепляет порядок содержания помещений в домах и придомовой территории (не давая при этом определения таковой). Так, согласно п. 1.8 данных Правил техническая эксплуатация жилищного фонда заключается в управлении жилищным фондом, техническом обслуживании и ремонте строительных конструкций и инженерных систем зданий, санитарном содержании. В свою очередь, санитарное содержание — это уборка мест общего пользования и придомовой территории, а также уход за зелеными насаждениями.
Пунктом 3.6.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда закреплено, что уборка площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий должна проводиться организациями по обслуживанию жилищного фонда. Видимо, все перечисленные в документе территории позиционируются в качестве придомовых, что следует из названия п. 3.6 «Уборка придомовой территории. Организация уборки территории». Согласно п. 3.7.1 рассматриваемого документа организации, обслуживающие жилищный фонд, также обязаны обеспечивать вывоз отходов и контроль за выполнением графика их удаления, содержание в исправном состоянии контейнеров и мусоросборников для отходов без переполнения и загрязнения территории.
Законы об обеспечении чистоты и правила благоустройства, принятые на местах, в части требований об уборке придомовых территорий во многом созвучны Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда. Данный факт вызывает недоумение управляющих компаний и ТСЖ, которые считают, что безапелляционное возложение обязанностей по уборке придомовых территорий на организации, обслуживающие жилищный фонд, как минимум не согласуется с нормами ЖК РФ и Правил содержания общего имущества.

Соотношение правил благоустройства и федерального
законодательства

В п. 2 ст. 162 ЖК РФ указано, что обязанностью управляющей организации по договору управления является оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен этот дом (ст. 36 ЖК РФ). Ни о каких придомовых или прилегающих территориях и обеспечении их надлежащего содержания в ст. 162 ЖК РФ не упоминается, равно как и в п. 11 Правил содержания общего имущества. Следовательно, Жилищный кодекс, введенный в действие Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ, не устанавливает для управляющих организаций никаких требований в части уборки придомовых территорий, если таковые не включены в состав общего имущества собственников помещений в МКД в качестве земельного участка. Значит, организации, обслуживающие жилищный фонд, не обязаны проводить уборку придомовых территорий, которые не оформлены в общедолевую собственность домовладельцев. Тем временем предписания Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, законов об обеспечении чистоты и правил благоустройства вынуждают обслуживающие организации принимать на себя дополнительные обязанности и ответственность по сравнению с теми, которые предусмотрены ЖК РФ или договором управления. Данную позицию хозяйствующих субъектов не разделяют ни проверяющие, ни судьи.

Практика применения

Как указал ФАС СЗО в Постановлении от 17.01.2011 по делу N А05-6321/2010, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда и соответствующие правила благоустройства, а также терминология (в частности, определения придомовых и прилегающих территорий), используемая в этих документах, не могут рассматриваться как противоречащие ГК РФ и ЖК РФ. Так, разработка и принятие правил благоустройства находятся в пределах полномочий местных властей и отнесены пп. 19 п. 1 ст. 14 Закона об общих принципах организации местного самоуправления к вопросам местного значения. В свою очередь, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда зарегистрированы в Минюсте и обязательны для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями. Из совокупности названных документов следует, что придомовой или прилегающей территорией являются исключительно земельные участки, находящиеся в общей собственности. Таким образом, отказываться от их уборки и надлежащего санитарного содержания у организаций, обслуживающих жилищный фонд, нет оснований.
Обращаем внимание, что в силу Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда и правил благоустройства содержание управляющими компаниями придомовых и прилегающих территорий также не ставится в зависимость от факта формирования земельного участка, подлежащего передаче в общую долевую собственность собственниками помещений в МКД. На это указано в Постановлении ФАС ВВО от 14.12.2010 по делу N А43-12498/2010, в котором судьи приняли сторону инспекции административно-технического надзора. Инспекция провела проверку, зафиксировала факт непроведения управляющей компанией уборки территории, прилегающей к МКД, и оштрафовала компанию согласно Кодексу Нижегородской области об административных правонарушениях на 5000 руб. Аналогичные судебные решения вынесены и в сфере благоустройства территорий в Московской области (Постановления ФАС МО от 11.08.2010 N КА-А41/8842-10, от 08.12.2010 N КА-А41/15176-10).
Следует иметь в виду, что штрафные санкции за нарушение установленных муниципальными правовыми актами норм и правил в сфере благоустройства в отдельных регионах достигают 50 000 руб. Так, в Приморском крае игнорирование правил благоустройства в части требований об уборке придомовых территорий от снега и наледи чревато наложением штрафа именно в таком размере (Постановления ФАС ДВО от 17.08.2010 N Ф03-5599/2010, от 10.11.2010 N Ф03-7809/2010). О последнем судебном акте расскажем подробнее. В ходе проведения административным органом проверки деятельности управляющей организации в части выполнения обязательств по уборке придомовых территорий домов, принятых в управление, было выявлено несколько фактов нарушения компанией правил благоустройства (не проведены работы по очистке от снега и наледи придомовой территории — тротуаров со стороны входов в подъезды четырех домов и дворовых проездов, не вывезен сбуртованный на газоне грязный снег и т.д.). Результат — вынесение четырех постановлений о совершении компанией административных правонарушений. Штраф по каждому постановлению составил 50 000 руб. Путем несложных вычислений получаем общую сумму санкции — 200 000 руб.

Вывод из всего вышеизложенного один: обязанность организаций, обслуживающих жилищный фонд, в части уборки и содержания в надлежащем состоянии придомовых и прилегающих территорий не связана с фактом оформления в общую долевую собственность земельных участков под МКД, а также с их межеванием, формированием, постановкой на кадастровый учет. В свою очередь, границы таких территорий определяются на местном уровне правилами благоустройства, а все управляющие компании и ТСЖ обязаны выполнять предписания данного документа.

так что, будут убирать, как миленькие)))) да они и не отказываются)))

 

[kygoshev1966]

kygoshev1966, зайдите на сайт УК. там есть слева раздел... информация для собственников.. что то о собраниях))) не помню точно.

там внутри договор. Договор сам сделан на основе договора с УК из конкурсной документации (администрация Химки).
Наш дом внес несколько изменений, касаемых более быстрого реагирования УК на наши требования и заявки... там даже ничего такого прям менять и не надо было...

Хотелось бы поподробнее что внесено дополнительно в договор вашим ООС.

 

[m4ks1k]

Вообще-то у администрации должен быть договор на уборку территории, если земля городская.

 

[Марина Королёва]

поподробнее.... это мне необходимо просмотреть оба варианта)))
в общих чертах - я написала.
Подробнее - увольте, пожалуйста...
Вы можете взять первоначальный вариант на сайте Администрации Химки. И, сравнить с нашим.

Кстати, вам написали: где и как вы можете ознакомится с документами? Ознакомьтесь. Либо в УК, либо на сайте УК (то место где я ссылку дала), либо вам в подъездах развесят для ознакомления.
мы отстаивали каждую свою букву и изменение. ругались недели две)))))) спорили до хрипоты)))
в вашем же уведомлении, я уже увидела, что из повестки дня выкинули несколько важных для жильцов вопросов....
ваш дом , видимо, не отстаивал, либо не отстОЯл..

 

[marsel]

Марин, ты любишь "официальные комментарии" )). Вот тебе из письма Министертсва строительства и ЖКХ:
"В силу статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом на основании договора управления, заключаемого собственниками помещений многоквартирного дома с управляющей организацией.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны, среди прочего, состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня.
Для осуществления и выполнения работ (услуг) по содержанию придомовой территории и, соответственно, включения управляющей организацией в стоимость услуг по управлению многоквартирным домом стоимости содержания (уборки, благоустройства) придомовой территории, управляющей организации необходимо знать размер (границы) земельного участка.
Отмечаем, что в соответствии с приказом Госстроя от 08.04.2013 N 113/ГС "Об утверждении формы электронного паспорта многоквартирного дома, формы электронного паспорта жилого дома, формы электронного документа о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры и порядка заполнения указанных документов" размер земельного участка (придомовой территории) указываются в паспорте многоквартирного дома (раздел общедомовое имущество).
На основании изложенного, вынесение контролирующими органами управляющим организациям предписаний за неосуществление работ или не качественное осуществление работ по содержанию, благоустройству или уборке придомовой территории неправомерно в случае, если в обязанности управляющей организации в соответствии с договором на управление многоквартирным домом и решением общего собрания собственников многоквартирного дома не входит содержание и благоустройство придомовой территории."

 

[Марина Королёва]

Удивлю тебя, но то что написала - разъяснения РОСПРОТРЕБНАДЗОРА.
И, согласно постановлениям вышестоящих судов (вот она практика), это разъяснение было сделано ПОСЛЕ того, как УКашки ссылались на то, что сейчас вытащил ты.
Ты хочешь убедить всех что никто у нас зимой убирать дороги и дворы не будет, если мы проведем ОСС, но это не соответствует действительности.
Добавлено:
Время нас рассудит.
И потом... я буду сейчас очень не права. ..может даже хамовата, но: займитесь своим домом)))))
В вашем доме очень большое количество людей всем уже довольны))))
это не с форума инфа)))
ощущение, что вам все не нравится. честно.
минусов много. но они решаемы.
Добавлено:
кстати, официальные комментарии я люблю, но стараюсь разъяснения людям делать "простым языком".... "на пальцах",
не все отличники по дисциплине "ТГП".. многие ее вообще не проходили)))

Страшная тайна : я лекции по ТГП читала)))))

 

[marsel]

Ты хочешь убедить всех что никто у нас зимой убирать дороги и дворы не будет, если мы проведем ОСС

вообще не собираюсь никого убеждать, тем более в такой ахинее)))
Жаль, что ты не поняла моего поста))
Связи между уборкой и ОСС нет. Связь между уборкой и договором
И кстати, то письмо, которое я процитировал, оно от сентября 2015 года
Добавлено:
m4ks1k, в том то и дело, что земля не городская

 

[Марина Королёва]

не надо связывать уборку снега, либо чего еще ни с чем))))

 

[kolbasov]

все прочитал, но не нашел определения, что же такое придомовая территория? Чтобы понять кто ее должен убирать и должен ли, нужно, наверное, ее очертить как-то.

К чему вопрос: сейчас кадастровая стоимость высокая и мистер Пучков, получив за непереданную землю по инвестконтракту городу оценку в 517 миллиардов (миллиардов, Карл) рублей (а налог даже в 0,3% это каждый год налог только в 1,5 млн рублей) теперь нарезал ее на куски и продает жителям И.П. благополучно, чтобы не платить с нее налог. Можете на публичной кадастровой карте проверить. Я вот свою придомовую территорию (часть) выкупил по сходной цене в 10 000 рублей. (моя жена архитектор, поэтому после небольшого торга и предъявления аргументов мистер Пучков в лице своего зама скинул цену со 150 000 рублей до 10 000 рублей). А некоторые и по 200 000 выкупают.

поэтому, если вы надумаете это землю себе в придомовую приписать, то налоговое бремя на жителей ляжет. Уж лучше эту землю химкам пусть пучков дарит (передает).

По электричеству-нет, не накидывает.

 

[marsel]

kolbasov, нене..не ляжет...освобождены мы - собственники помещений в МКД
Добавлено:

Чтобы понять кто ее должен убирать и должен ли, нужно, наверное, ее очертить как-то.

Верно. Убирать должен - в силу закона. Вопрос, что именно? Поэтому сначала межевание, постановка на кадастровый учет, а потом спрос за плохую уборку.
Я о чем и говорю, обязанность у УК есть, а наказать нельзя. Они с одно стороны дома уберут, а с другой нет. Ты к ним: чего так плохо убрали? Они тебе: а где границы того, что именно я должен убирать?

 

[Марина Королёва]

Вы серьезно?

 

[m4ks1k]

m4ks1k, в том то и дело, что земля не городская

А чья?

 

[mklochkov]

Дорогие соседи, не надо спорить. Мы ушли в какие-то юридические дебри, а вы лучше вспомните, что было в прошлом году, когда УК не соизволила убрать снег.
Для тех, кто не в курсе или забыл, напомню: жители очень быстро на время оставили личные проблемы, объединились и подняли такой шум, что бывший директор вылетел из своего кресла моментально, а Яне Максимовой пришлось оправдываться перед телекамерами.
Думаю, что наша УК этот урок не забыла, а если что — так мы напомним. И никакой договор не поможет — администрация города, области и т. п. прекрасно знает, что зимой в любом российском городе должно быть а) отопление и б) убран снег, иначе она очень быстро перестанет быть администрацией. Так что здесь химкинские чиновники будут однозначно на нашей стороне.

 

[alsu-sh]

думаю, что прошлогодняя история никого не оставила равнодушным и все всё прекрасно помнят, а коммунальщики наши обо всем позаботятся, аминь)

 

[mklochkov]

А я получил квитанцию за октябрь. Со стоимостью отопления, рассчитанной по данным общедомового счетчика — Малкин хотя бы тут не обманул (кажется).
Получилось за мои 106.1 кв. м 1.790 ГКал. По тарифу 1883.63 руб./ГКал это составило 3371.70 руб.
Общедомовые нужды почему-то не подсчитаны, или же их тупо раскидали по всем жилым квадратным метрам. В пользу этого говорит и то, что показания общедомового счетчика — 131.8757 Гкал. Общая площадь всех квартир в доме — 7819.2 кв. м. На отопление 1 кв. м затрачено 131.8757 / 7819.2 ≈ 0.0169 Гкал. И на 106.1, соответственно, 0.0169 × 106.1 ≈ 1.790 Гкал.
За апрель было по нормативу 51.37 руб./кв. м, т. е. 5450.36 руб.
Вроде бы теперь на 2 тыс. руб. меньше. Испытываю осторожный оптимизм, но как всегда с нашей УК — помню, что расслабляться не следует.

 

[marsel]

m4ks1k, Согласно ст. 16 Закона о вводе в действие Жилищного кодекса (ЖК) и ст. 36 ЖК РФ, участок, выделенный застройщику в аренду, либо находящийся у него в собственности, «автоматом» переходит в общедомовую собственность (ОДС) в тот момент, когда оформляется право собственности на первую квартиру или помещение в МКД (многоквартирном доме). По закону получается участок наш с вами.

Однако по данным росреестра (и это мы можем увидеть на публичной кадастровой карте) участки до сих пор числятся, как будто они в собственности застройщика.

При этом есть еще один нюанс. В нашем случае на одном участке построено несколько МКД. Поэтому получается, что один и тот же участок находится в ОДС нескольких МКД. По хорошему так быть не должно. У каждого МКД должен быть свой участок. И не вместе с куском проезжей части, канала и т.д., а необходимый конкретно для эксплуатации конкретного МКД. Поэтому нужно межевание и разделение участка на куски по количеству МКД, а «излишки» в виде проезжей части, каналов и т.п. – подарок для администрации Химок

 

[Марина Королёва]

mklochkov, сама сегодня приятно поразилась квитанции. В прошлом году в месяц за отопление платила на 1060 руб. больше.
Приятно получить платеж хоть на 1 т.р. но меньше))