УК и ТСЖ
- Автор темы Жулик
- Дата начала
Sergst
Moderator
Все началось с вопроса Akella "Гипотетическая ситуация: допустим, я отказываюсь от подписания договора с УК, в ДДУ по этому поводу сказано:...". Все мои дальнейшие посты относились только к этому (как я ситаю очень гипотетическому) вопросу. Вы сказали "При чем здесь договор ДДУ?". Я ответил. Что я вырвал из контекста?
Belladonna
New member
Уважаемый представитель УГ!
Сравнила тариф на содержание и ремонт дома, который был построен 15 лет назад (13,5 руб. за квадрат) и наш новый дом (39 руб. за квадрат). Получается, что в доме, в которм может потребоваться ремонт, цены на содержание и ремонт значительно ниже, чем в новом доме, в котором в теч. пяти лет ремонт не потребуется (разве что благоустройство, которое обязан провести застройщик, и устранение брака в теч. гарантийного срока - но все это за счет застройщика, а не жильцов). Т.е. управляющая компания, которая будет 5 лет получать деньги на ремонт по тарифам, превышающем в других коипаниях, получит сверхдоход и передаст комплекс другой компании. Вопрос: 1. Почему нам навязали без участия жильцов управляющую компанию с таким грабительским тарифам. 2. Можно ли узнать, как устанавливалась такая стоимость за метр? 3. Как можно сменить компанию?
Жильцам тоже предлагаю задуматься. В случае, если компания останется, следить за расходом средств и напоминать о статье 159 (мошенничество). Это в наших интересах.
Сравнила тариф на содержание и ремонт дома, который был построен 15 лет назад (13,5 руб. за квадрат) и наш новый дом (39 руб. за квадрат). Получается, что в доме, в которм может потребоваться ремонт, цены на содержание и ремонт значительно ниже, чем в новом доме, в котором в теч. пяти лет ремонт не потребуется (разве что благоустройство, которое обязан провести застройщик, и устранение брака в теч. гарантийного срока - но все это за счет застройщика, а не жильцов). Т.е. управляющая компания, которая будет 5 лет получать деньги на ремонт по тарифам, превышающем в других коипаниях, получит сверхдоход и передаст комплекс другой компании. Вопрос: 1. Почему нам навязали без участия жильцов управляющую компанию с таким грабительским тарифам. 2. Можно ли узнать, как устанавливалась такая стоимость за метр? 3. Как можно сменить компанию?
Жильцам тоже предлагаю задуматься. В случае, если компания останется, следить за расходом средств и напоминать о статье 159 (мошенничество). Это в наших интересах.
Уважаемый представитель УГ!
Касательно выбора управляющей компании.
Два вопроса.
Первый. На форуме уже была выложены смета затрат. И в данной смете на полном серьёзе в кодах 1209,1210,1211 перечисленны амортизации. То есть то, что куплено ранее по коду 1203(Материалы и инструменты) и оплачено нами, будет повторно нами оплачиваться, но по статье Амортизация.
Второй . Проводился ли аудит деятельности УК , особенно на предмет фонда заработной платы и налогов на ФОТ?. Вызвает сомнение обоснованность суммы совокупного размера ФОТ+Страховые взносы. Если УК реально платит 30% с ФОТ, то это замечательно. А с другой стороны возможно она и не платит 30% со ВСЕГО ФОТ, а только с одной пятой от зараплаты.
Касательно выбора управляющей компании.
Два вопроса.
Первый. На форуме уже была выложены смета затрат. И в данной смете на полном серьёзе в кодах 1209,1210,1211 перечисленны амортизации. То есть то, что куплено ранее по коду 1203(Материалы и инструменты) и оплачено нами, будет повторно нами оплачиваться, но по статье Амортизация.
Второй . Проводился ли аудит деятельности УК , особенно на предмет фонда заработной платы и налогов на ФОТ?. Вызвает сомнение обоснованность суммы совокупного размера ФОТ+Страховые взносы. Если УК реально платит 30% с ФОТ, то это замечательно. А с другой стороны возможно она и не платит 30% со ВСЕГО ФОТ, а только с одной пятой от зараплаты.
Тарифы в г.о. Химки утверждены Постановлением 943 от 14.06.12 г. При этом только одна УК МП ДЕЗ ЖКУ включила тариф на содержание и ремонт в это Постановление. Справка: повышения с 01.01.13 не было.
Инфо про УК можно найти на сайте http://himkidez.ru/general_information/
Остальные УК в Химках свой тариф на обслуживание официально не утверждали, следовательно,Администрация его не проверяла и не контролирует.
Инфо про УК можно найти на сайте http://himkidez.ru/general_information/
Остальные УК в Химках свой тариф на обслуживание официально не утверждали, следовательно,Администрация его не проверяла и не контролирует.
Belladonna
New member
Проехалась в выходные по замкадным городам (не Москва). Содержание и ремонт за дома 8 руб. за кв. метр!!! Откуда 40!!! рубликов за новые дома!!!В которых-то и делать ничего не нужно первые пять лет!!! УГ отбивают деньги!!! За благоустройство, за которое как застройщик сами должны заплатить!!! Требую ответа на вопрос - откуда такие тарифы!!!??? Ангажированное лицо, которое отрабатывает свой корм, но не является официальным лицом УГ, просьба не отвечать!!! Просьба ответить официальное представительство!!! Искренне Ваша, Госпожа!
Искренне Наша Госпожа Belladonna 
ТРЕБОВАТЬ ОТВЕТА от УГ!!! На Ваш запрос о тарифах, написанный на неофициальном сайте - УГ не обязано ( и скорее всего его и не будет)!!!. Как ПОЛУЧИТЬ ОФИЦИАЛЬНЫЙ ОТВЕТ- не мне вас учить, куда и как составляется запрос! Сейчас он похож... "на очередной треп и поднятие паники". Искренне Ваш Tim.
ТРЕБОВАТЬ ОТВЕТА от УГ!!! На Ваш запрос о тарифах, написанный на неофициальном сайте - УГ не обязано ( и скорее всего его и не будет)!!!. Как ПОЛУЧИТЬ ОФИЦИАЛЬНЫЙ ОТВЕТ- не мне вас учить, куда и как составляется запрос! Сейчас он похож... "на очередной треп и поднятие паники". Искренне Ваш Tim.Здравствуйте, все участники форума!
У меня тоже нет желания финансировать хорошую жизнь одного-двух человек из УК.
Хочу высказать свое мнение по поводу ЖКУ в нашем ЖК. Смотрю я расценки выложенные на форуме, и у меня возникает много вопросов к расчету сметы. Любые комментарии приветствую.
Мои мысли по этому поводу:
I. Отопление. На форуме уже обсуждался этот вопрос, но я так и не поняла, на чем остановились.
1. Почему тепловую энергию подает какая-то теплоснабжающая организация, если у нас свои котельные, или эти котельные и топятся этой энергией!?! Что-то я технически не подкована.
2. В соответствии с п. 6-8 статьи 11 ФЗ № 261-ФЗ от 23 ноября 2009 года «ОБ ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИИ И О ПОВЫШЕНИИ ЭНЕРГЕТИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» застройщики обязаны были установить общедомовые приборы учета тепла, если они исполнили закон, то почему выставляют в счете тепло по норме (с метра квадратного), а не за Гкл? Если ПУ не установили нужно требовать их установку в соответствии с п.10 этого же Закона.
II. Смета на содержание и текущий ремонт. На первый взгляд, считаю очень завышенным тариф по Содержанию и текущему ремонту.
1. В соответствии с ЖКодексом собственники помещений несут бремя содержания общедомового имущества. Но собственниками, кроме собственников жилья являются и собственники парковки, кладовок и нежилых. Естественно, если эти помещения входят в состав МКД (многоквартирного дома), тогда они и должны нести расходы по содержанию общедомового имущества. Но в представленной смете эти помещения не принимаются для расчета. К тому же в ЖК нет разделения на используемые услуги или нет. Платят все в независимости от использования (тк платится за обслуживание общедомового имущества) те, например лифт не ходит в парковку, но владельцы машиномест за обслуживание лифта платят (если входят в состав МКД). Для того что бы это узнать нужно запросить у УК информацию о составе МКД (вроде, это указано в техпаспорте на дом)
2. Входит ли в состав МКД придомовая территория, тк если территории нет в составе МКД, то бремя расходов по содержанию ее ложится не на жильцов. А сюда входит вывоз снега, уборка придомовой территории и благоустройство. Но я согласна вложиться в красоту того места, где я живу, но без постоянного посреднического финансирования УК.
3. Сама смета. Дря расчета закладываются постоянные расходы (з/пл и взносы с нее, а так же расходы по договорам – например обслуживание лифтов , это ежемесячная сумма по договору, которая не меняется в течение года), и закладываются предполагаемые расходы – например примерный расчет объема снега. Если расчет на весь ЖК, то и все эти расходы делятся на общую площадь всего комплекса. А что же по итогу представленной УК смете. В каждой статье сметы расчет ведется на разный объем площади. Т.е. по их логике не все в комплексе несут расходы за ту или иную статью!?!
В соответствии с таблицей выложенной на форуме (Информация по нашим домам из Деклараций и ДДУ), получается, что у нас площадь жилья = 160739,90 кв.м., мм = 29913,50кв.м., кладовок = 5937,90кв.м., и плюс еще есть нежилые помещения, те затраты в месяц должны делиться на 196591,3кв.м.+нежилье, а УК делит на разную площадь, но в среднем она составляет 127тыс. кв.м. Т.е. даже при общем взгляде на смету, она сильно завышена.
4. Если вникать в представленную смету.
- Нужно запросить штатное расписание (УК обязана предоставить эту информацию), можно без з/пл, а только штатное кол-во ставок каждой должности. Имея эту информацию, можно проверить статьи ФОТ , взносы, ну и канцтовары туда привязать. К тому же управляющий компании применяют пониженные страховые взносы (20%), если они находятся на упрощенной системе налогообложения.
- Что за почтовые расходы в 4000,00 руб/мес. С учетом того, что стоимость 1го письма примерно 100-150руб. А какие письма отправляет УК, только собственникам для собраний, и то только тем, кто на руки не получил уведомления, и возможно отчетность раз в квартал, а у нас заложено 26писем каждый месяц, или 312 в год!!!!! Максимум 3письма с отчетностью раз в квартал, т.е. 150руб/мес. Это значит, что тариф завышен на 3850,00руб/мес.
- Интересно еще запросить список основных средств, если это опять же уборочная техника, то она не должна финансироваться нами, если придомовая территория не входит в состав МКД. Потом, заложенная сумма в 1млн.руб, на ОС, большая, на эту сумму каждый год можно приобретать новые инструменты и оборудование. Так же, что это могут быть за дорогостоящие инструменты (ведь в состав ОС, входит оборудование со стоимостью выше 40тыс.руб.), а мелкий инструмент уже включен в статью материалы и инструменты. И содержание этой техники, в 240тыс. в год – не реально, к тому же сейчас они новые и расход по этой статье будет только через год-два, поэтому накопление средств должно быть постепенным.
- Кто будет заниматься обслуживанием лифтов, сторонняя организация? Если так, то не плохо было бы ознакомиться с Договором. Аварийное и сервисное обслуживание лифтов, должно включать в себя все материальные затраты и обученный персонал. Иначе, что это, з/пл мастера, который раз в месяц придет и посмотрит на кабину лифта, и по необходимости достанет человека застрявшего, и снова запустит лифт? Без материалов, и сопутствующих расходов по обслуживанию лифтов, максимальная сумма оплаты труда таких людей, готовых круглосуточно среагировать – 100тыс.руб + 30,2тыс.руб (взносы с ФОТ).
- Самая возмутительная статья, это вывоз снега. Так же нужно Договор посмотреть. По опыту, снег складируют на газонах, убирая с проезжей и пешей частей, с дальнейшим вывозом 1-2 раз в месяц, а таких месяцев с половины октября по половину марта -5. По первым же ссылкам с яндекса, средняя стоимость вывоза в Химках 5500,00 руб за 20ти кубовый камаз. Поэтому рассчитываем - при закладке 13 млн.руб. в год, получается что вывозить должны 2418 20ти кубовых машин, или 483 машины в месяц, или каждый день по 16ть машин. Такого просто не бывает! По опыту ГУИС в Москве (ЮАО) вывозит снег со двора одного дома 1-2 раза в месяц, для расчета возьмем 2 раза, а это 10машин в год, у нас 41 дом, т.е. 410 машин в года, и это нормально, во дворах чисто. Получается что превышение статьи в 6 раз. Т.е мы должны платить 2,2млн, в год, а не 13млн.
- Что относится к санобработке? Расходные материалы на уборка подъездов? Наверно чистящие средства на 18тыс.руб/мес и норма, если на весь комплекс, с учетом уборки мусоропровода.
- Непредвиденные расходы в итоге составляют 33000,00руб/мес. А значит 396000,00руб/год. Что может относиться к этим непредвиденным, ремонт сломанного лифта, по вине жильцов, превышение материалов на обслуживание – больше не могу придумать! А на эту сумму можно сделать полноценный ремонт подъездов целого дома! А это решается не УК! Поэтому не оправданная сумма.
- Так же не помешало бы ознакомиться с Договором на КГМ.
Я с Вами не согласна и поддерживаю тех, кто ценит свои заработанные средства.Tim сказал(а):
У меня тоже нет желания финансировать хорошую жизнь одного-двух человек из УК.
Хочу высказать свое мнение по поводу ЖКУ в нашем ЖК. Смотрю я расценки выложенные на форуме, и у меня возникает много вопросов к расчету сметы. Любые комментарии приветствую.
Мои мысли по этому поводу:
I. Отопление. На форуме уже обсуждался этот вопрос, но я так и не поняла, на чем остановились.
1. Почему тепловую энергию подает какая-то теплоснабжающая организация, если у нас свои котельные, или эти котельные и топятся этой энергией!?! Что-то я технически не подкована.
2. В соответствии с п. 6-8 статьи 11 ФЗ № 261-ФЗ от 23 ноября 2009 года «ОБ ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИИ И О ПОВЫШЕНИИ ЭНЕРГЕТИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» застройщики обязаны были установить общедомовые приборы учета тепла, если они исполнили закон, то почему выставляют в счете тепло по норме (с метра квадратного), а не за Гкл? Если ПУ не установили нужно требовать их установку в соответствии с п.10 этого же Закона.
II. Смета на содержание и текущий ремонт. На первый взгляд, считаю очень завышенным тариф по Содержанию и текущему ремонту.
1. В соответствии с ЖКодексом собственники помещений несут бремя содержания общедомового имущества. Но собственниками, кроме собственников жилья являются и собственники парковки, кладовок и нежилых. Естественно, если эти помещения входят в состав МКД (многоквартирного дома), тогда они и должны нести расходы по содержанию общедомового имущества. Но в представленной смете эти помещения не принимаются для расчета. К тому же в ЖК нет разделения на используемые услуги или нет. Платят все в независимости от использования (тк платится за обслуживание общедомового имущества) те, например лифт не ходит в парковку, но владельцы машиномест за обслуживание лифта платят (если входят в состав МКД). Для того что бы это узнать нужно запросить у УК информацию о составе МКД (вроде, это указано в техпаспорте на дом)
2. Входит ли в состав МКД придомовая территория, тк если территории нет в составе МКД, то бремя расходов по содержанию ее ложится не на жильцов. А сюда входит вывоз снега, уборка придомовой территории и благоустройство. Но я согласна вложиться в красоту того места, где я живу, но без постоянного посреднического финансирования УК.
3. Сама смета. Дря расчета закладываются постоянные расходы (з/пл и взносы с нее, а так же расходы по договорам – например обслуживание лифтов , это ежемесячная сумма по договору, которая не меняется в течение года), и закладываются предполагаемые расходы – например примерный расчет объема снега. Если расчет на весь ЖК, то и все эти расходы делятся на общую площадь всего комплекса. А что же по итогу представленной УК смете. В каждой статье сметы расчет ведется на разный объем площади. Т.е. по их логике не все в комплексе несут расходы за ту или иную статью!?!
В соответствии с таблицей выложенной на форуме (Информация по нашим домам из Деклараций и ДДУ), получается, что у нас площадь жилья = 160739,90 кв.м., мм = 29913,50кв.м., кладовок = 5937,90кв.м., и плюс еще есть нежилые помещения, те затраты в месяц должны делиться на 196591,3кв.м.+нежилье, а УК делит на разную площадь, но в среднем она составляет 127тыс. кв.м. Т.е. даже при общем взгляде на смету, она сильно завышена.
4. Если вникать в представленную смету.
- Нужно запросить штатное расписание (УК обязана предоставить эту информацию), можно без з/пл, а только штатное кол-во ставок каждой должности. Имея эту информацию, можно проверить статьи ФОТ , взносы, ну и канцтовары туда привязать. К тому же управляющий компании применяют пониженные страховые взносы (20%), если они находятся на упрощенной системе налогообложения.
- Что за почтовые расходы в 4000,00 руб/мес. С учетом того, что стоимость 1го письма примерно 100-150руб. А какие письма отправляет УК, только собственникам для собраний, и то только тем, кто на руки не получил уведомления, и возможно отчетность раз в квартал, а у нас заложено 26писем каждый месяц, или 312 в год!!!!! Максимум 3письма с отчетностью раз в квартал, т.е. 150руб/мес. Это значит, что тариф завышен на 3850,00руб/мес.
- Интересно еще запросить список основных средств, если это опять же уборочная техника, то она не должна финансироваться нами, если придомовая территория не входит в состав МКД. Потом, заложенная сумма в 1млн.руб, на ОС, большая, на эту сумму каждый год можно приобретать новые инструменты и оборудование. Так же, что это могут быть за дорогостоящие инструменты (ведь в состав ОС, входит оборудование со стоимостью выше 40тыс.руб.), а мелкий инструмент уже включен в статью материалы и инструменты. И содержание этой техники, в 240тыс. в год – не реально, к тому же сейчас они новые и расход по этой статье будет только через год-два, поэтому накопление средств должно быть постепенным.
- Кто будет заниматься обслуживанием лифтов, сторонняя организация? Если так, то не плохо было бы ознакомиться с Договором. Аварийное и сервисное обслуживание лифтов, должно включать в себя все материальные затраты и обученный персонал. Иначе, что это, з/пл мастера, который раз в месяц придет и посмотрит на кабину лифта, и по необходимости достанет человека застрявшего, и снова запустит лифт? Без материалов, и сопутствующих расходов по обслуживанию лифтов, максимальная сумма оплаты труда таких людей, готовых круглосуточно среагировать – 100тыс.руб + 30,2тыс.руб (взносы с ФОТ).
- Самая возмутительная статья, это вывоз снега. Так же нужно Договор посмотреть. По опыту, снег складируют на газонах, убирая с проезжей и пешей частей, с дальнейшим вывозом 1-2 раз в месяц, а таких месяцев с половины октября по половину марта -5. По первым же ссылкам с яндекса, средняя стоимость вывоза в Химках 5500,00 руб за 20ти кубовый камаз. Поэтому рассчитываем - при закладке 13 млн.руб. в год, получается что вывозить должны 2418 20ти кубовых машин, или 483 машины в месяц, или каждый день по 16ть машин. Такого просто не бывает! По опыту ГУИС в Москве (ЮАО) вывозит снег со двора одного дома 1-2 раза в месяц, для расчета возьмем 2 раза, а это 10машин в год, у нас 41 дом, т.е. 410 машин в года, и это нормально, во дворах чисто. Получается что превышение статьи в 6 раз. Т.е мы должны платить 2,2млн, в год, а не 13млн.
- Что относится к санобработке? Расходные материалы на уборка подъездов? Наверно чистящие средства на 18тыс.руб/мес и норма, если на весь комплекс, с учетом уборки мусоропровода.
- Непредвиденные расходы в итоге составляют 33000,00руб/мес. А значит 396000,00руб/год. Что может относиться к этим непредвиденным, ремонт сломанного лифта, по вине жильцов, превышение материалов на обслуживание – больше не могу придумать! А на эту сумму можно сделать полноценный ремонт подъездов целого дома! А это решается не УК! Поэтому не оправданная сумма.
- Так же не помешало бы ознакомиться с Договором на КГМ.
Sergst
Moderator
Сколько цифр... А возражение очень простое - все тарифы практически такие же как и у всех в Химках и МО. Это я к тому, что если есть желание обсуждать эти тарифы, то это нужно делать не здесь и не на уровне УК или УГ. Пишите выше. Если есть желание
PS котельные у нас еще не запущены.
PS котельные у нас еще не запущены.
Sergst сказал(а):
Вопрос не о всех тарифах, а об одном "Содержание и текущий ремонт".
постановление от 14 июня 2012 г. N 943: тариф 26,438руб.+вывоз ТБО, = примерно 27,00руб
А если бы были абсолютно одинаковые, то это не означает, что они правомерны, в нашем случае...
Даже если оставить все суммы расходов, а только пересчитать саму смету правильно. То получится 25,31руб/кв.м., вместо 39,26руб. (у УК расчет исходя из 127тыс.кв.м., а должен быть более чем на 200тыс.кв.м.)
Сейчас я довела только информацию с расчетами и примерами. А дальше, дожить надо...
Mr. by
Moderator
MAA сказал(а):
не забывай что есть еще ТО любого оборудования, а то ломаться оно будет ой как часто.
по тарифам в большей части согласен что они завышены. посмотрите еще в течении года, как эти цифры будут "осваиваться", сколько ненужных "хороших" вещей УК нам установит.
ощущение такое, что УК пока не понимает сколько им надо денег поэтому закладывают с запасом
MAA сказал(а):
Имея площадь участков застройки в 160 134 кв. м. получается что УК закладывается на вывоз снега толщиной 30 см. По моим предположениям у нас даже газон будет очищен от снега. поживем - увидим
Сейчас очищен почти весь внутренний двор 20-х. Там были такие слои снега... Вывезли. Не меньшие залежи по тем углам, куда пока не очень заезжает техника, например вдоль забора, перед 19-м и 17-м домами у таунхаусов. Снег чистился и с крыш. Как вы думаете, куда его сбрасывали, откуда вывозили?